Bonjour,
Lorsque le bien détenu par la SCI, dont les parts sont démembrées entre nu-propriétaire (vous) et usufruitière (votre mère), est vendu, le prix de vente doit être réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix de vente (
C. civ. art. 621)
. Dans le cas d’une SCI, c’est la cession des parts sociales démembrées qui est réalisée, ou la vente de l’immeuble par la SCI suivie de la répartition du produit entre associés.
1. Droits sur la somme reçue par le nu-propriétaire et l’usufruitier
Vous percevez directement la part du prix correspondant à la valeur de la nue-propriété. Cette somme vous appartient et vous pouvez en disposer librement, sauf stipulation contraire ou mesure spécifique prise par le juge des tutelles dans le cadre de la protection de votre mère.
La part revenant à votre mère (l’usufruit), qui est sous curatelle renforcée, sera gérée pour elle par le curateur. Le curateur représente le majeur protégé pour la perception des revenus et le règlement des dépenses, mais pour les actes de disposition (comme l’utilisation du capital issu de la vente), l’accord de la personne protégée et du curateur reste requis (
C. civ. art. 472)
. Si un quasi-usufruit est mis en place, toute la somme est versée à votre mère (par l’intermédiaire du curateur). À l’extinction de l’usufruit (décès de votre mère), vous aurez le droit de réclamer la restitution de la somme ou des biens acquis en remploi, selon la valeur estimée à la date de la restitution.
2. Dissolution de la SCI : est-ce obligatoire ? Quand ?
Si la vente porte sur l’immeuble et que la SCI n’a plus d’actif, la société a réalisé son objet social. En cas de cession de la totalité des parts à un seul associé, la dissolution devient obligatoire dans l’année (
C. civ., art. 1844-5, al. 1er et 2).
Lorsque la SCI vend son unique bien immobilier, elle peut continuer à exister (pour conserver le produit de la vente, procéder au partage, etc.), mais il est fréquent qu’elle soit dissoute, soit immédiatement, soit après répartition des sommes entre associés, selon la volonté des associés.
- Si la SCI est dissoute, le produit de liquidation (après paiement des dettes et remboursement du capital) est partagé entre les associés selon leurs droits.
- La dissolution entraîne la perception d’un droit de partage de 2,5 % sur l’actif net partagé.
3. Particularités liées à la curatelle renforcée
- Le curateur doit représenter votre mère pour la perception des sommes issues de l’usufruit et pour leur gestion.
- Pour toute utilisation du capital (par exemple, placement, dépenses importantes), l’accord du juge des tutelles peut être nécessaire, selon la nature de l’acte et les dispositions de la mesure de protection.
4. Répartition du dividende en cas de distribution du produit de la vente par la SCI
Si la SCI vend l’immeuble, le produit de la vente peut être distribué sous forme de dividendes. En cas de démembrement des parts, la distribution du produit de la vente, en l’absence de convention contraire, revient au nu-propriétaire, l’usufruitier ayant un quasi-usufruit sur la somme distribuée.
Conclusion
- Vous percevrez la somme correspondant à la valeur de la nue-propriété, qui vous appartient librement, sauf stipulation ou mesure judiciaire contraire.
- La part d’usufruit reviendra à votre mère, gérée par le curateur dans le cadre de la curatelle renforcée.
- La SCI n’a pas à être dissoute immédiatement, mais cela devient pertinent si elle n’a plus d’actif ou si un seul associé reste. La dissolution pourra se faire une fois le produit réparti, entraînant un droit de partage.
- Selon l’accord, le démembrement peut être reporté sur la somme (quasi-usufruit), auquel cas vous serez créancier de restitution à la fin de l’usufruit.
