Servitude de vue : que dit la loi ?

5 avril 2022

Selon l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée à un fonds dit « fonds servant » au profit d’un fonds bénéficiaire dit « fonds dominant ».

Une servitude est instaurée au profit d’un fonds et non au profit du propriétaire de ce fonds. De ce fait, une servitude se transmet d’acquéreur en acquéreur.

L’article 639 du Code civil précise qu’une servitude peut être de différents types :

  • Il peut s’agir d’une servitude légale, c’est-à-dire une servitude prévue directement par la loi telle qu’une servitude de passage pour un terrain enclavé.
  • Il peut s’agir d’une servitude naturelle, c’est-à-dire qui résulte de la simple implantation du fonds telle que la servitude d’écoulement naturel des eaux.
  • Il peut s’agir d’une servitude conventionnelle, c’est-à-dire qui résulte d’une convention entre deux propriétaires pour créer une servitude telle qu’un droit de passage pour un fonds qui sans être enclavé, est difficile d’accès.

Le Code civil différencie les vues et les jours. Les vues permettent de plonger son regard sur la propriété voisine alors que les jours ne laissent passer que la lumière.

La servitude de vue est une servitude légale qui permet de préserver l’intimité de chacun en limitant les vues entre deux propriétés contiguës.

Elle ne s’applique que pour les ouvertures, façades ou toitures telles que la création d’une fenêtre, porte-fenêtre, fenêtre de toit, lucarnes, balcons, loggias, escaliers…

Toutefois, il y a de nombreux cas où il n’est pas nécessaire de respecter les distances minimales légales ou d’avoir une servitude de vue pour créer une ouverture, c’est le cas si vous souhaitez faire une ouverture sur une servitude de passage, sur la voie publique, sur une parcelle de terrain en indivision, sur un toit fermé ou un mur aveugle ou uniquement sur le ciel.

Quelles sont les distances minimales légales à respecter pour obtenir une servitude de vue légale ?

Le Code civil différencie deux types de vues, la vue droite ou directe et la vue oblique.

La vue droite est une ouverture qui permet de voir directement chez votre voisin sans tourner la tête.

Selon l’article 678 du Code civil, il faut respecter une distance minimale de 1,90 mètre entre votre mur et la propriété voisine.

La vue oblique est une vue où il est nécessaire de tourner la tête pour voir chez votre voisin.

Selon l’article 679 du Code civil, les ouvertures devront être implantées à plus de 0,60 mètre de la propriété voisine

A défaut de respecter ces distances, vous ne pourrez pas bénéficier d’une servitude de vue légale. Si vous ne pouvez pas non plus acquérir une servitude de vue, vous pourrez faire l’objet d’une procédure judiciaire.

Attention : le respect de la servitude de vue légale ne garantit pas que vous ne puissiez causer un préjudice de perte d’intimité à votre voisin.

Quelles sont les règles si le mur sur lequel vous voulez faire des ouvertures se situe sur la ligne séparative des deux fonds ?

S’il s’agit d’un mur mitoyen, selon l’article 675 du Code civil, vous ne pouvez pas créer une ouverture sauf accord de votre voisin.

Cette règle est identique s’il s’agit d’un mur privatif. Toutefois, si le mur est privatif, vous pourrez y créer un jour de souffrance. Pour le rez-de-chaussée, votre jour de souffrance devra être placé à plus de 2,60 mètres de hauteur par rapport au sol et en étage au-delà de 1,90 mètre de hauteur par rapport au sol.

Quelles sont les conditions pour que vous puissiez acquérir une servitude de vue ?

Il existe trois façons d’acquérir une servitude de vue :

  • Par l’accord du voisin : si votre voisin vous donne son accord, vous pouvez bénéficier d’une servitude de vue sans respecter les distances minimales imposées par la loi.
  • Par prescription trentenaire : si votre vue a été créée il y a 30 ans sans contestation de la part de votre voisin, vous pouvez acquérir une servitude de vue par prescription.
  • Par destination du père de famille : si vous avez crée une vue et que votre fonds se trouve par la suite divisé, vous pourrez acquérir automatiquement une servitude de vue.

Quelles sont les causes d’extinction d’une servitude ?

Si vous bénéficiez d’une servitude, il faut faire attention car celle-ci peut s’éteindre par 5 causes :

  • Première cause d’extinction : l’article 703 du Code civil prévoit que votre servitude cessera si son exercice est impossible. L’extinction doit résulter de son impossibilité d’exercice et non de son inutilité. Par exemple, le tarissement d’un puits qui donnait lieu à un droit de puisage. Toutefois, l’article 704 du Code civil prévoit que la servitude renaît si la cause d’impossibilité d’exercice disparaît.
  • Deuxième cause d’extinction : l’article 705 du Code civil prévoit que votre servitude s’éteindra par la confusion, c’est-à-dire la réunion du fonds voisin et de votre fonds qui appartiendront désormais au même propriétaire.
  • Troisième cause d’extinction : l’article 706 du Code civil prévoit que si vous n’utilisez pas votre servitude pendant 30 années, elle est éteinte par ce non-usage, sous réserve des causes d’interruption et de suspension de ce délai.
  • Quatrième cause d’extinction : votre servitude pourra s’éteindre par une renonciation de votre part, c’est-à-dire un abandon volontaire de droit.
  • Cinquième cause d’extinction : votre servitude pourra s’éteindre par la perte de l’un des fonds sur lequel elle s’est grevée. Cette disparition doit être définitive telle que la disparition pour cause de phénomène naturel sans qu’aucune remise en état ne puisse intervenir ou le rattachement du fonds au domaine public dans le cadre d’une expropriation.

Quels sont vos recours si votre voisin créé une ouverture alors même qu’il ne bénéficie pas d’une servitude de vue ?

Si vous contestez l’ouverture créée par votre voisin, il faudra tout d’abord solliciter le retrait de cette ouverture par lettre recommandée avec accusé de réception.

A défaut, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire afin de faire supprimer l’ouverture non conforme ou en demander sa modification.

Vous pourrez également obtenir des dommages et intérêts pour trouble du voisinage et plus particulièrement perte d’intimité.

Rédaction : A. LEGROS