Servitude de passage : Que dit la loi ?

29 juin 2020

Qu’est-ce qu’une servitude de passage ?
Une servitude est  une contrainte qui pèse sur le propriétaire d’un bien immobilier au profit du propriétaire  d’un autre bien. Le bien qui bénéficie de la servitude est appelé le fonds dominant et le bien qui supporte la servitude est appelé le fonds servant.
La servitude est un droit réel, c’est-à-dire qu’elle est attachée au bien, et non pas un droit personnel, attaché à la personne du propriétaire du bien. L’ existence d’une servitude résulte soit de la loi, soit de la volonté des propriétaires des biens concernés.

Servitude de passage : que dit l’article 682 du code civil ?

La servitude de passage fait partie des servitudes qui sont prévues par la loi et elle est régie  par les articles 682 et suivants du code civil.

Aux termes de l’article 682 du code civil, lorsqu’un bien immobilier ne dispose  d’aucune issue sur la voie publique ou d’une issue insuffisante, pour permettre une exploitation agricole, industrielle ou commerciale normale ou encore la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement,  le propriétaire de ce bien est fondé à réclamer à ses voisins, moyennant le paiement d’une indemnité, un passage suffisant  pour assurer la desserte complète de son bien.

Un bien qui ne dispose d’aucune issue sur la voie publique ou d’une issue insuffisante dans les termes prévus à l’article 682 du code civil, est dit enclavé.

Le droit de passage est donc le droit reconnu au propriétaire d’un bien enclavé  de passer  sur la propriété de son voisin pour accéder à la voie publique.

Toutefois, pour qu’un propriétaire puisse revendiquer un droit de passage, il faut que la situation d’enclave résulte de la situation naturelle des lieux.

Si l’état d’enclave  résulte du fait du propriétaire lui-même, par exemple à la suite de travaux réalisés qui ont eu pour conséquence  de supprimer l’accès dont il disposait sur la voie publique, ce propriétaire ne pourra  pas revendiquer un droit de passage (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 juin 1992).

En ce qui concerne l’indemnité qui doit être payée, elle doit être fixée d’un commun à accord entre les propriétaires concernés. A défaut d’accord, l’indemnité devra être fixée par le juge. L’indemnité peut  être versée en une seule fois  ou donné lieu au versement d’une redevance.

Comment est fixé l’endroit où s’exerce le droit de passage ?

L’endroit où va s’exercer le droit de passage, qu’on appelle l’assiette de passage,  est fixé d’un commun un accord par les propriétaires mais elle ne peut pas être imposée par le propriétaire du fonds servant. A défaut d’accord,  c’est le juge qui fixera l’assiette de passage en appliquant les critères prévus à l’article 683 du code civil qui prévoit que : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

Est-ce que le droit de passage comprend aussi le droit de faire passer des canalisations sur la propriété du voisin ?

Le droit de passage  qui peut être revendiqué par le propriétaire d’un bien enclavé ne se limite pas au passage  à la surface du sol ; il s’applique également au dessus  et au dessous du sol. Ainsi, dans le cas de constructions de logement par exemple, un droit de passage peut être réclamé pour permettre le passage de canalisations enterrées indispensables et obligatoires  au raccordement au tout à l’égout, à  l’adduction à l’eau et au gaz (Cour d’appel d’Orléans, ch. civ., 19 juin 2000 : Juris-Data n° 2000-134759)

A qui incombe la charge des travaux nécessaires à l’exercice du droit de passage ?

En application des articles 697 et 698 du code civil, la charge des travaux d’entretien, de réparation nécessaires à l’exercice du droit de passage incombe au propriétaire qui bénéfice de la servitude, c’est-à-dire au propriétaire du fond dominant.

Peut-on acquérir un droit de passage au bout de 30 ans, durée de la prescription acquisitive ? 

Le  fait de passer sur la propriété du voisin, pendant une longue durée, même pendant 30 ans, ne permet pas à lui seul d’acquérir un droit de passage dès lors qu’il n’y a pas une situation d’enclave, qui seule compte pour déterminer l’existence du droit de passage.

En revanche, la loi prévoit que l’assiette de la servitude, c’est-à-dire l’endroit où  s’exerce la servitude, peut être fixée définitivement par un usage continu pendant trente ans (article 685 du code civil).

Rédaction : A. RODRIGUEZ