Restitution de dépôt de garantie : quels sont vos droits ?

29 décembre 2021

Lorsque l’on prend possession d’un logement ou d’un local commercial, il est d’usage que le bailleur exige le versement d’une somme, appelée dépôt de garantie.  

A quoi sert cette somme ? Le plus communément, cette somme sera retenue pour pallier de possibles dommages dans le logement ou local. Toutefois de nombreux désaccords subsistent sur la justification de cette retenue ou encore son montant.

Petit focus sur vos droits en la matière.

Le bail d’habitation et mixte : la location vide ou meublée

(Régi par les articles 22 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989).

De quel délai mon bailleur dispose-t-il pour restituer mon dépôt de garantie ?

Une fois l’état des lieux de sortie réalisé, deux cas de figure peuvent se présenter :

  • II est conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur a un mois pour le restituer.
  • Il n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée : le bailleur a deux mois pour vous le restituer.

Ce délai court à compter de la remise des clefs qui peut être effectuée en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire.

En cas de non-respect injustifié de ces délais, vous pourrez prétendre à une majoration du dépôt de garantie (10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé).

Mon bailleur a-t-il le droit de ne pas me restituer mon dépôt de garantie ?

Oui, votre bailleur peut garder tout ou partie de votre dépôt de garantie. Attention, toute retenue effectuée doit être dûment justifiée (production de facture, devis etc.).

Quelles sommes peuvent être retenues ?

Aucune somme forfaitaire ne peut être déduite par le bailleur.

Le bailleur peut retenir des sommes en lien avec un manquement à vos obligations, par exemple des loyers impayés, dégradations du logement ou des meubles le garnissant.

A noter que si votre logement fait partie d’un immeuble collectif, votre bailleur peut retenir 20% du montant de votre dépôt de garantie, dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes. Néanmoins, vous pouvez convenir, dès la fin du bail, de solder amiablement ces comptes.

Est-ce que je peux contester les retenues faites sur le dépôt de garantie ?

Si vous êtes en désaccord avec les retenues effectuées, vous pouvez dans un premier temps adresser à votre bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception exposant vos arguments, justificatifs à l’appui. Si le désaccord persiste, il vous faudra saisir la Commission Départementale de Conciliation du lieu de situation du logement. Ce recours est gratuit et la présence d’un avocat n’est pas obligatoire. En cas d’échec de la conciliation, vous pourrez saisir le Tribunal Judiciaire (Juge des contentieux de la protection).

Le délai de prescription pour agir en justice est de 3 ans.

Le bail commercial

Quel délai pour les baux commerciaux ?

S’agissant des délais, la loi n’en fixe pas à l’inverse des baux d’habitation et mixte. Il faut donc se référer à la pratique ou à l’usage. On peut ainsi retenir la notion de délai raisonnable, comprise entre deux et trois mois à compter de la restitution des clefs en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception.

Quelles sommes peuvent être retenues ?

La loi ne le définissant pas, votre contrat de bail doit préciser ce qui peut être déduit de votre dépôt de garantie. Généralement, il s’agit, à l’instar des baux d’habitation et mixte, de loyers impayés, ou encore de frais liés aux travaux de remise en état par exemple.

Que faire si le bailleur tarde à restituer le dépôt de garantie ou ne le restitue pas ?

Vous pourrez dans un premier temps, si vous considérez que cette retenue est abusive, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception aux fins de contestation. Il faudra démontrer que cela vous cause un préjudice et produire les justificatifs de vos allégations.

Toutefois, en cas de désaccord persistant, il vous faudra cette fois-ci saisir la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux du lieu de situation du local loué. En cas d’échec de la conciliation, il vous faudra saisir le Tribunal Judiciaire (Juge des loyers commerciaux).

Le délai de prescription pour agir en justice est de 5 ans.

Attention ! Une clause dans votre bail peut également prévoir que le bailleur conserve votre dépôt de garantie en cas de résiliation du bail à votre initiative ou à l’amiable.

Rédaction : O. BROCHET
Infographie : E. CREPLET