Le dépôt de garantie : définition et fonctionnement

18 janvier 2022

Le dépôt de garantie est une garantie indispensable pour pouvoir signer un contrat de bail portant sur un local commercial ou un immeuble destiné à l’habitation. Le dépôt de garantie a vocation à couvrir les éventuelles dettes futures de loyer, de charges impayées ou celles résultant d’une dégradation des locaux qui vous est imputable. 

Pendant longtemps, le dépôt de garantie n’était pas réglementé. Face à l’abus des propriétaires sur le montant exigé ou la restitution tardive au locataire, le législateur est intervenu à plusieurs reprises.

Vous êtes nombreuses et nombreux à poser de manière récurrente sur le forum ou de contacter nos juristes pour faire face à des difficultés pratiques pour obtenir la restitution de votre dépôt de garantie, les propriétaires alléguant le plus souvent des dégradations ou une future régularisation de charges pour justifier un long délai de restitution ou une absence de restitution.

Le présent article a vocation à répondre vos interrogations et vous aider à trouver des solutions.

Quel montant peut-on vous demander à titre de dépôt de garantie ?

En matière de bail commercial, on applique le principe de la liberté contractuelle ; le bailleur et son locataire déterminent ensemble librement le montant du dépôt de garantie (Réponse ministérielle n° 25087 du 28 octobre 2008 ; Journal Officiel de l’Assemblée nationale, Questions, 28 octobre 2008). Afin de dissuader les bailleurs de fixer un montant de dépôt de garantie trop élevé, l’article 145-40 du Code de commerce propose de limiter le montant de dépôt de garantie à deux mois de loyer ; en cas de dépassement, les sommes allant au-delà du montant de deux mois sont soumises au taux d’intérêt pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Aux termes de la décision n°2005-03 du Conseil Général de la Banque de France du 8 juillet 2005, on applique le taux de facilité du prêt marginal augmenté de 200 points de base.

En présence d’un bail d’habitation, le montant du dépôt de garantie dépend du statut de votre bail.

Si vous êtes soumis à un bail relevant de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs, le montant de votre dépôt de garantie s’élève à 2 mois de loyer (loyer mensualisé) ou 25% du montant du loyer (loyer annuel).

Si votre bail relève de la loi n°89-489 du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie est de :

  • 1 mois pour un logement vide (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
  • 2 mois pour un logement meublé (Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989).

Comment fonctionne le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail. En pratique, vous remettez un chèque de garantie où vous opérez un virement sur un compte en banque du propriétaire.

Les lois applicables au dépôt de garantie ne prévoient aucune règle sur la gestion des fonds remis à titre de garantie au cours du bail.

Le dépôt de garantie est une sûreté sur l’argent et, plus particulièrement un gage-espèces.

L’article 2341 du Code civil impose à votre propriétaire de tenir séparés de ses avoirs bancaires les sommes que vous lui remettez au titre du dépôt de garantie. A défaut, il manque à son obligation de conservation du dépôt de garantie et vous pourriez exiger la restitution du dépôt de garantie avant la fin du bail (Article 2344 alinéa 1 du Code civil). Vous êtes en droit de demander au cours du bail si votre propriétaire respecte son obligation de conservation du dépôt de garantie.

En revanche, si vous le dispensez de séparer les sommes remises de ses avoirs bancaires, dans ce cas, il devient propriétaire du dépôt de garantie. Il peut user librement des fonds au cours du bail mais il est tenu de vous restituer le montant dans les délais prévus en fin de bail.  

Attention : l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés modifie le régime du dépôt de garantie (gage-espèces). Désormais, à défaut d’une clause contraire dans le bail, le propriétaire devient immédiatement propriétaire des fonds remis en garantie. Cette ordonnance s’appliquera aux baux conclus à partir du 1er janvier 2022.

Quand doit être restitué le dépôt de garantie ?

En présence d’un bail d’habitation, le propriétaire a un mois à compter de la remise des clefs pour vous restituer le montant du dépôt de garantie. A défaut, il s’expose à des sanctions financières progressives afin de le dissuader de garder trop longtemps le dépôt de garantie.

A chaque mois de retard, il s’applique un taux d’intérêt de 10% sur le montant du dépôt de garantie (Article 22 alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Ces délais sont applicables aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948.

En matière de bail commercial, il n’y a aucune disposition spéciale pour régler le délai de restitution du dépôt de garantie.

Si le délai est prévu dans le bail, le propriétaire devra respecter scrupuleusement le délai prévu. Faute de quoi, vous pourrez demander des dommages et intérêts pour manquement aux obligations contractuelles (Article 1231-1 du Code civil).

En l’absence de stipulation, le propriétaire devra respecter un délai raisonnable (Article 1305-1 du Code civil).

Dans quels cas votre propriétaire est légitime à retenir le dépôt de garantie ?

Votre propriétaire peut refuser de restituer le dépôt de garantie dans trois cas :

  • Loyers impayés.
  • Régularisation future de charges.  
  • Dégradations du bien loué.

En cas de loyers impayés, le propriétaire peut compenser les sommes encore dues avec le montant du bail.

Concernant les charges à venir, il peut arriver qu’au moment de la restitution des clefs que la régularisation annuelle des charges n’a pas encore eu lieu.

En matière de bail d’habitation, la loi du 6 juillet 1989 encadre la restitution du dépôt de garantie : le propriétaire peut retenir 20% du montant du dépôt de garantie pour couvrir les charges éventuelles à venir.

Enfin, le dépôt de garantie assure le remboursement des frais à engager pour réparer les dégâts causés au logement par votre faute. Cependant, le propriétaire doit justifier des dégradations ; celles-ci devront être constatées dans l’état des lieux de sortie et elles ne devront pas découler de la vétusté du bien (Article 1755 du Code civil).

En revanche, il n’a pas à justifier des frais qu’il devra engagés, notamment en produisant des devis (Réponse ministérielle n°2755 du 20 mars 2008 ; Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 octobre 2007, pourvoi n° 06-18142).

Rédaction : F. HAMIDI