Bonjour,

Le paiement des provisions exigibles du budget prévisionnel incombe au vendeur. Le paiement des provisions sur dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui – vendeur ou acquéreur – qui sera copropriétaire au moment de l’exigibilité de ces provisions. Enfin, le trop- ou moins-perçu sur provisions que révélera l’approbation des comptes fera le crédit ou le débit de celui qui sera copropriétaire lors de l’approbation des comptes. Pour les travaux votés avant la vente, le vendeur doit supporter les appels de fonds appelés avant la vente conformément au calendrier voté, même si les travaux ne sont pas encore exécutés au moment de la vente. L’acquéreur est tenu de payer les appels de fonds intervenant après la vente.

Le vendeur et l’acquéreur peuvent conclure entre eux toutes conventions qu’ils désirent quant à la répartition des charges, créances ou subventions liées au lot vendu. Ces conventions sont valables entre les parties, mais elles ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires ni aux tiers (nouveaux propriétaires). Cela signifie que si la subvention est versée au nouveau propriétaire, il n’est pas obligé envers le syndicat de la reverser à l’ancien, sauf s’il existe une action contractuelle entre vous et lui. En cas de revente du lot par l’acquéreur initial, la convention passée entre vous et ce dernier ne lie pas le nouveau propriétaire : si la subvention est versée à ce dernier, il n’a, en principe, pas d’obligation de vous la reverser, sauf s’il s’est engagé expressément à le faire dans le cadre de la revente. Sauf stipulation contraire dans le contrat de vente, la subvention versée après la vente revient au copropriétaire en place lors de la perception de la subvention. La convention passée avec votre acquéreur initial, aux termes de laquelle il devrait vous reverser la subvention s’il la percevait, ne s’impose pas à la nouvelle propriétaire qui a racheté le lot, à moins que la revente ait prévu la transmission expresse de cette obligation (c’est rare en pratique).

Vous pouvez agir contre votre acquéreur direct si la convention de restitution des aides figurait dans l’acte de vente ou dans un accord séparé. Si votre acquéreur a revendu le bien sans que l’obligation de reversement des aides ait été reprise par le nouvel acquéreur, la nouvelle propriétaire n’est pas en principe tenue envers vous. Vous pouvez alors demander réparation à votre acquéreur si celui-ci n’a pas respecté ses engagements. Sauf stipulation expresse dans l’acte de vente entre votre acquéreur et la nouvelle propriétaire reprenant la clause de reversement, il n’existe pas de recours direct contre la nouvelle propriétaire. Toutefois, ce texte vise les ventes HLM et non les ventes classiques ; dans votre cas, la règle demeure que la convention ne lie que ses signataires.

Le fait que la nouvelle propriétaire travaille pour le syndic n’influence pas, en droit, la répartition des aides. Toutefois, si vous suspectez un abus, vous pouvez demander un examen du dossier par un conseil indépendant.

Nous vous recommandons de vérifier le contenu des actes de vente successifs : s’il existe une clause expresse de transmission de l’obligation de reversement de la subvention, vous pourrez éventuellement agir contre la nouvelle propriétaire. Si la clause ne figure que dans votre acte de vente initial, vous devrez agir contre votre acquéreur direct. Envisagez un règlement amiable en contactant les parties concernées et/ou le syndic pour clarifier la situation. Enfin, en cas de doute, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou un notaire pour examiner précisément les conventions et actes de vente.