Vice caché : achat immobilier

12 mai 2020

Tout acquéreur qui découvre un défaut après l’achat de sa maison dispose, contre son vendeur, de l’action en garantie des vices cachés (art. 1641 C.civ.). Par exception, la garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Vice caché : les conditions

Le vice caché est caractérisé dès lors que les conditions suivantes sont réunies : 

  • Le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent au moment de l’achat ; 
  • Le défaut doit être antérieur, donc exister au jour de la vente ; 
  • Le défaut doit réduire fortement l’usage du bien voire le rendre inutilisable.
    Autrement dit, il doit être suffisamment grave.

A contrario, le vendeur ne peut être tenu responsable des défauts qui étaient apparents lors de la vente.

Clause d’exclusion des vices cachés

Il est à noter qu’en pratique, la plupart des actes de vente contiennent une clause d’exclusion de garantie des vices afin de permettre au vendeur de se décharger de sa responsabilité. Cette clause est valable dans le cadre d’une vente entre particuliers, mais sa mise en œuvre est exclue en cas de mauvaise foi du vendeur. Il s’agit de la situation selon laquelle le vendeur a connaissance du vice et n’en informe pas l’acheteur lors de la transaction.

Par exemple, le vice caché a été retenu dans une affaire où le vendeur n’a pas communiqué aux acquéreurs un rapport d’expertise mentionnant un risque d’effondrement dont il disposait pourtant (Cass. civ. 3e, 15 janvier 2003, n° 01-15.085).

La clause d’exclusion de garantie ne jouera pas non plus lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou de la construction. En effet, il pèse sur ce dernier une présomption de connaissance des vices qui l’empêchera de s’exonérer de sa responsabilité quand bien même il serait de bonne foi.

Les actions en justice

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour intenter une action en justice. Le délai court à compter de la découverte du vice et non à compter de la date d’achat du bien immobilier. 

Deux actions s’offrent à lui :

  • l’action estimatoire qui consiste à demander une réduction du prix tout en conservant le bien
  • l’action rédhibitoire qui tend au remboursement intégral du prix de vente contre restitution du bien.

L’acheteur peut réclamer, outre le remboursement total ou partiel du prix de vente, la réparation du préjudice subi. Lorsque le vendeur est professionnel, cette réparation s’applique de manière systématique.

En revanche, si le vendeur est un particulier, il faudra prouver sa mauvaise foi pour le condamner à verser des dommages-intérêts. Néanmoins, en cas de bonne foi, il pourra être condamné au remboursement des frais occasionnés par la vente.