Un propriétaire peut-il entrer chez son locataire sans autorisation ?

26 novembre 2020

La réponse à cette question est assurément non :  un propriétaire ne peut pas entrer chez son locataire sans son autorisation, quand bien même il disposerait d’un double des clés.

Cette interdiction ne souffre d’aucune exception ou dérogation.

En effet, les locaux loués constituent le domicile du locataire et il bénéficie à ce titre de la protection qu’accorde la loi au domicile.

Que dit le code pénal ?

Ainsi, le code pénal punit d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende,  l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors les cas où la loi le permet (article 226-4 du code pénal).

Cette interdiction de pénétrer dans les locaux loués sans l’autorisation du locataire ne signifie pas qu’un locataire soit en droit de refuser de laisser l’accès à son logement lorsque cet accès s’avère nécessaire pour le bailleur.

Mais ce droit ne peut s’exercer que dans les cas prévus par la loi qui sont en nombre de deux :

Le locataire doit laisser l’accès à son logement pour permettre les visites du logement en cas de relocation ou de vente (1) et pour permettre la réalisation de travaux (2)

Le droit d’accès aux locaux loués pour permettre les visites en cas de relocation ou de vente

La loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables (article 4 a) de la loi  du 6 juillet 1989).

Une application a contrario de ce texte signifie qu’un locataire est obligé de laisser visiter le logement en dehors des jours fériés et  pas plus de 2 heures les jours ouvrables,  si celui-ci a été mis en vente par le bailleur ou pour permettre sa relocation (pendant le préavis en cas de congé donné par  locataire par exemple).

Le droit d’accès aux locaux loués pour la préparation et l’exécution de travaux

L’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution :

  • des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble,
  • des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,
  • des travaux d’amélioration de la performance énergétique,
  • les travaux mise aux normes de décence à réaliser dans ces locaux

Il est à noter que le texte vise aussi bien l’exécution des travaux que la préparation de ceux-ci. Par conséquent,  un locataire doit permettre l’accès au logement  à des entreprises missionnées par le bailleur pour leur permettre par exemple d’établir des devis.

Lorsque le bailleur veut mettre en œuvre ce droit d’accès pour la réalisation de travaux, il doit respecter une procédure.

Avant le début des travaux, il  doit informer le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou  remise en main propre.

Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. (article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989)

A noter : si les réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail devra obligatoirement être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont le locataire aura été privé (article 1724 alinéa 2 et 3 du code civil).

Les sanctions en cas de refus du locataire

La loi n’a pas prévu de sanction spécifique lorsqu’un locataire refuse de laisser l’accès aux locaux loués  dans les cas précités prévus par la loi.

Rappelons toutefois que dans le cas de travaux, si leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris (article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989).

En dehors de ce cas, le locataire pourrait se voir contraint par la voie judiciaire et sous astreinte de laisser l’accès aux locaux loués.

Par ailleurs, le refus du locataire constituant un manquement à ses obligations résultant du contrat de location, son refus pourrait justifier la résiliation du bail et/ou une condamnation  à payer des dommages et intérêts au bailleur qui subirait un préjudice du fait  de son refus.

Rédaction : A. RODRIGUEZ