Un bien immobilier mis en location nécessite la réalisation de travaux qui incombent tantôt au locataire, tantôt au propriétaire bailleur. Bien que ces travaux soient prévus par la loi, des contestations sur leur prise en charge par l’un ou par l’autre sont très fréquentes.
Quelles sont les obligations de votre bailleur ?
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge de votre bailleur plusieurs obligations tant avant, que pendant la location.
A la mise en location, le propriétaire bailleur doit vous délivrer un logement décent, c’est-à-dire un bien en bon état d’usage et de réparations doté d’équipements en bon état de fonctionnement (art. 6 al. 3).
Au cours du contrat de location, le bailleur prend en charge les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués (art. 7 al. 3) ;
Néanmoins, les réparations locatives occasionnées par vétusté ou force majeure restent à la charge du propriétaire.
Il est à noter que le décret n°87-172 du 26 août 1987 dresse une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives en son annexe.
Quels types de travaux sont pris en charge par le propriétaire ?
De manière générale, le propriétaire prend en charge les réparations et travaux « importants » dans le logement.
Il s’agit des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement, mais également des travaux d’amélioration ou de ceux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent (sur les caractéristiques du logement décent, voir Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).
Comme énoncé ci-dessus, le propriétaire est notamment responsable en cas de vétusté, c’est-à-dire l’usure par l’effet du temps. Afin de prévenir un contentieux ultérieur, il conviendra d’insérer une grille de vétusté (choisie parmi les grilles ayant fait l’objet d’un accord collectif) dans le bail qui permettra de distinguer la vétusté et la dépréciation des matériaux et équipements du bien loué.
En tant que locataire, vous disposez également d’une obligation légale d’entretien du logement. C’est la raison pour laquelle le propriétaire ne sera pas tenu de réparer les dégradations si celles-ci résultent d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal de votre part. Vous restez responsable des menues réparations locatives et de dégradations ou pertes qui vous seraient imputables.
Illustration : les travaux de plomberie
A titre d’exemple, concernant des travaux de plomberie, vous payerez les petites réparations et l’entretien régulier tels que le remplacement du joint chasse d’eau et du robinet ou le dégorgement des canalisations.
De son côté, le propriétaire prendra en charge le remplacement des WC, la réparation des fuites sur canalisation en cas d’usure part le temps ou le remplacement de la chaudière.
Néanmoins, comme énoncé ci-dessus, vous devrez toujours prendre en charge les travaux qui résultent de votre négligence ou d’une détérioration qui vous est imputable, même si, à l’origine, ces travaux incombaient au propriétaire (par exemple, détérioration due à un défaut d’entretien de la chaudière ou engorgement dû à une accumulation de déchets organiques).
Dans la même logique, si le dégât des eaux que vous subissez trouve pour origine une dégradation liée à un défaut d’entretien ou à une mauvaise utilisation des équipements, les frais de réparation seront à votre charge. Vous devrez procéder à une déclaration de sinistre dans les 5 jours de la survenance de ce dernier auprès de votre assurance habitation afin d’obtenir une indemnisation. A l’inverse si la fuite est liée à la vétusté du logement, ce sera au propriétaire de payer.
Dans le cas où la fuite a pris naissance dans les parties communes d’un logement en copropriété, ce sera à l’assurance de cette dernière d’intervenir.
Rédaction : C. MEWISSEN
