Tout ce qu’il faut savoir sur l’augmentation des loyers

2 juin 2021

Vous êtes propriétaire d’un logement et estimez que votre locataire pourrait payer un loyer plus élevé. Vous changez de locataire et souhaitez augmenter le loyer. Vous envisagez de réaliser des travaux dans votre bien mais ne savez pas si vous pourrez augmenter le loyer en conséquence. A travers cet article, vous aurez toutes les clés en main pour connaitre les règles applicables à l’augmentation des loyers. 

Quelle différence entre les zones tendues et les autres zones ?

Par principe, le loyer est fixé librement. Toutefois, dans les villes situées en zone tendue, la fixation du loyer est encadrée. Le loyer ne doit alors pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location ou du renouvellement du bail.  

Pour savoir, si votre commune est située en zone tendue, la direction de l’information légale et administrative a mis en place un simulateur.

A noter : Paris et Lille sont en zone tendue mais répondent à des règles très spécifiques.  

Quels sont les autres éléments à prendre en compte avant de fixer le loyer ? 

Il convient de vérifier que votre logement n’est pas soumis aux règles de la loi de 1948 ou qu’il ne s’agit pas d’un logement conventionné par l’Anah, d’un logement HLM, d’un meublé de tourisme ou d’une sous-location.  

Comment est fixé le loyer de la première mise en location ? 

Que ce soit en zone tendue (sauf Paris et Lille) ou non tendue, le premier loyer est fixé librement. Il peut être augmenté une fois par an si le bail le prévoit. 

Quelles sont les règles applicables au renouvellement du bail en zone tendue ? 

S’il est avéré que vous avez sous-estimé votre bien (comparaison avec 3 ou 6 loyers du voisinage pour des biens aux mêmes caractéristiques), vous pouvez augmenter le loyer au renouvellement du bail. 

Néanmoins, cette augmentation nécessite de respecter un critère de performance énergétique (inférieure à 331 kWh/m2 / an). 

Dans ces conditions, l’augmentation ne doit pas dépasser la limite la plus élevée : 

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail, 
  • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer. 

Le locataire doit être averti au moins 6 mois avant l’augmentation. 

Quid du renouvellement de bail dans les autres zones ? 

S’il est avéré que vous avez sous-estimé votre bien (comparaison avec 3 ou 6 loyers du voisinage pour des biens aux mêmes caractéristiques), vous pouvez augmenter librement le loyer au renouvellement du bail. 

Contrairement aux zones tendues, la valeur de l’augmentation n’est pas limitée.  

En présence d’un nouveau locataire, est-il possible d’augmenter le loyer en zone tendue ? 

La révision est possible mais deux situations diffèrent : lorsque la nouvelle mise en location a lieu après moins de 18 mois d’inoccupation.

Dans cette situation, il ne peut être augmenté que dans certaines conditions :  

  • Il n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois. Il peut être augmenté en suivant l’indice de référence des loyers. Le loyer du dernier locataire doit nécessairement figurer dans le bail. A défaut, votre locataire pourra contester le montant du loyer du dernier locataire.  
  • Vous avez réalisé des travaux depuis le départ du dernier locataire. Les conditions sont développées ci-après.  
  • Votre bien est sous-évalué. Dans cette situation, il convient de respecter les règles précédemment évoquées. Seul l’accord du locataire ne sera pas demandé. Il peut toutefois en contester le montant. La hausse ne doit pas dépasser 50% de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l’IRL si cela n’a pas été fait dans les 12 derniers mois. 

Lorsque la nouvelle mise en location a lieu après plus de 18 mois d’inoccupation, la fixation du loyer est libre.

Quel loyer appliquer après avoir réalisé des travaux dans le logement ? 

Il convient de distinguer deux situations : les travaux d’un montant égal à 50% de la dernière année de loyer et ceux d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.  

Dans la première situation, le loyer pour le nouveau locataire peut être augmenté si et seulement si les 2 conditions suivantes sont réunies : 

  • Vous devez avoir payé les travaux d’amélioration ou ceux de mise aux normes de décence.  
  • La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh/m2 / an.  Le diagnostic doit dater de moins de 4 ans.  
  • Les travaux doivent avoir lieu après le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives 
  • Le montant des travaux doit être d’une valeur au moins égale à 50% de la dernière année de loyer.  

Si toutes ces conditions sont réunies, le loyer annuel peut être augmenté d’au moins 15% du montant des travaux TTC.  

Dans la seconde situation, la fixation du loyer est libre si et seulement si les conditions cumulatives suivantes sont réunies : 

  • Les travaux d’amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois ; 
  • Le montant de ces travaux équivaut au moins à la dernière année de loyer ; 
  • La consommation du logement en énergie primaire est inférieure à 331 kWh/m2 / an.  Le diagnostic doit dater de moins de 4 ans. 

Une nouvelle fois, le nouveau locataire est libre de contester cette augmentation par courrier recommandé, puis devant la commission départementale de conciliation voire le juge des contentieux de la protection.  

Quelles sont règles spécifiques applicables à Paris ? 

A Paris, pour les baux signés ou renouvelés à compter du 30 juin 2019, les loyers sont encadrés par des loyers de référence. Le montant varie selon le type de location, le nombre de pièces et la date de construction du logement. Un simulateur a été mis en place par la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Île de France.

Lors de la première mise en location, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature. Ce loyer de base doit être indiqué dans le bail. Si ce loyer dépasse le loyer de référence majoré, une action en diminution du loyer est possible. Outre le loyer de base, le propriétaire peut demander un complément de loyer : 

  • Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort), 
  • Et à condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré. 

Ce complément de loyer ainsi que les caractéristiques le justifiant doivent être indiqués dans le bail.  

Dans le cadre d’un renouvellement de bail, le propriétaire et le locataire peuvent respectivement demander une augmentation ou une diminution de loyer si le loyer n’entre pas dans l’encadrement prévu. Cette demande doit être formulée au moins 6 mois (5 mois pour le locataire) avant la fin du bail. 

L’augmentation du loyer est alors étalée : 

  • Pour un bail de 3 ans, d’1/3 par an (ou 1/6 par an si la hausse de loyer est supérieure à 10 %) 
  • Pour un bail de 6 ans, d’1/6 par an 

Les conditions d’augmentation dans le cadre d’un nouveau locataire sont identiques à celles prescrites pour les zones tendues tout en respectant l’encadrement par l’intermédiaire des loyers de référence. 

Quelles sont les règles spécifiques applicables à Lille ? 

Tout comme Paris, les loyers, pour les baux signés ou renouvelés à compter du 29 février 2020, sont encadrés par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, variant selon les mêmes critères précédemment évoques. Un simulateur a été mis en place par le ministère chargé de l’environnement.

La fixation des loyers répond aux mêmes règles que celle de Paris. Toutefois, le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent figurer sur le bail. A défaut, le locataire a un mois pour mettre en demeure le bailleur de le faire. En cas de refus ou de silence, le locataire a 2 mois pour saisir le juge des contentieux de la protection. 

Tout comme pour Paris, un complément de loyer peut être fixé selon les mêmes conditions.