SCI familiale et successions : quel fonctionnement ?

16 décembre 2020

La société civile immobilière familiale est un type particulier de SCI favorisant la gestion de biens familiaux. S’il est avantageux d’y recourir dans le cadre d’une succession, encore faut-il en maitriser les règles de fonctionnement.

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La spécificité d’une SCI familiale est de ne pouvoir être créée qu’entre des personnes d’une même famille. Sa création s’accompagne de trois types de limites :

  • Une limite numéraire : La SCI familiale doit être créée par au moins deux membres de votre famille. Un gérant devra ensuite être désignée pour s’occuper des biens englobés dans le patrimoine de la société.
  • Une limite temporelle : La durée de vie d’une SCI familiale est de maximum 99 ans.
  • Une limite matérielle : La SCI familiale ne peut exercer que des activités de nature civile, ce qui exclut les activités de nature commerciale.

Comment créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale doit satisfaire aux mêmes conditions qu’une SCI classique, à savoir :

  • Être au moins deux personnes à l’origine de sa création ;
  • Les associés doivent être des membres de la famille ;
  • Ne pas excéder 99 ans ;
  • Rédiger des statuts constitutifs écrits ;
  • Remplir les formalités de création (enregistrer les statuts, publier l’acte de constitution, accomplir les formalités au centre de formalités des entreprises).

En revanche, vous n’êtes pas tenus de remplir les exigences suivantes :

  • Condition de nationalité pour les associés ;
  • Condition de capital social minimum.

Comment fonctionne une SCI familiale ?

Si vous souhaitez monter une SCI familiale, vous devez garder à l’esprit que cette société fonctionne principalement autour de trois éléments suivants :

  • La rédaction des statuts constitutifs : Les statuts contiennent le squelette de votre société, ce qui les rend indispensables. Ils contiennent notamment le nom du ou des gérants, les pouvoirs de chaque membre de la famille, ou encore la majorité minimum requise pour participer à la prise de décision. 
  • La répartition des parts sociales : L’obtention de parts sociales par un des membres de votre famille se fait de façon proportionnelle aux apports réalisés. En outre, les apports à la société lors de sa création permettent l’accès au titre d’associé.
  • La responsabilité des associés des dettes de la société : Cette responsabilité peut être totale pour chacun des associés, et ce sans considération de la proportionnalité des apports. Cette responsabilité s’étend au patrimoine personnel des associés.

Quel rôle peut jouer une SCI familiale dans une succession ?

Les SCI familiales présentent deux types d’avantages :

  • En termes fiscaux : la SCI familiale permet une transmission du patrimoine à moindre coût ;
  • En termes familiaux : la SCI familiale facilite la prévention des mésententes ou conflits entre héritiers.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale dans le cadre d’une succession ?

  • Les biens sont gérés par les gérants désignés dans les statuts constitutifs : Les gérants sont choisis par les associés. Ceci permet de dispenser les associés de la gestion des biens, ce qui représente pour eux un gain de temps, et une diminution des risques de conflits relatifs à la gestion des biens.
  • L’unicité du patrimoine est conservée : La SCI familiale permet d’éviter la division du patrimoine entre les associés, et de conserver son entièreté, grâce à sa gestion uniforme par le gérant.
  • La SCI octroie des avantages fiscaux notoires : Ce type de société permet la réduction des droits de mutation à payer lors d’une donation, cession ou succession en cas de décès. En effet, ceux-ci sont calculés sur la base de la valeur des parts de la société, qui prend alors en compte les dettes de celle-ci. Aussi, la fixation des droits à payer se fait après déduction d’un abattement avec possibilité de renouvellement tous les six ans. Il devient alors possible de bénéficier d’une exonération totale des droits de donation, par exemple à l’occasion de la transmission d’un immeuble, en cédant tous les six ans une partie des parts sociales.

Ces avantages sont compensés par deux inconvénients principaux :

  • La Société ne peut effectuer d’activités commerciales : Sa nature civile rend impossible la réalisation d’actes courants, tels que des achats pour revente ou des locations meublées.
  • La comptabilité doit être régulièrement et justement tenue : Cette obligation de régularité et de justesse s’accompagne d’une obligation de preuve constante de l’existence de la SCI.

Quels cas particuliers peuvent se poser dans le cadre d’une succession en SCI familiale ?

  • Le cas de la donation : Le bien immobilier appartenant à la SCI et non aux associés, ces derniers disposent uniquement de parts sociales. Ils ont alors la possibilité de donner la pleine propriété des parts sociales aux héritiers. Mais dans ce cas, le donateur ne fait plus partie des associés de la SCI familiale.
  • Le cas du conjoint survivant : La répartition de la nue-propriété et de l’usufruit des parts sociales est faite de sorte à protéger le conjoint survivant. Ainsi, la nue-propriété de la moitié des parts sociales et l’usufruit de l’autre moitié des parts appartiennent à un concubin, tandis que le reste est détenu par l’autre concubin. Au décès du conjoint, le concubin survivant acquiert la pleine propriété des parts sociales dont il était le nu-propriétaire et garde l’entière jouissance du bien immobilier.
  • Le cas d’une famille recomposée : Toujours dans l’optique de protéger le conjoint survivant, les statuts peuvent prévoir la continuation de la société avec le seul conjoint survivant, ce qui est particulièrement intéressant pour une SCI à caractère familial constituée entre deux époux ayant des héritiers issus de précédentes unions. La société se poursuit donc avec l’époux survivant devenu associé unique.
  • Le cas de l’usufruit : En cas de démembrement de la SCI entre l’usufruit et la nue-propriété, l’usufruit est conservé par l’associé de son vivant, et les parts sont transmises aux héritiers à son décès.

Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ?

Plusieurs cas de figure s’offrent à vous en cas de décès d’un associé :

  • Vous pouvez poursuivre la SCI familiale avec les héritiers : Cette poursuite peut se faire avec ou sans agrément, sachant qu’il doit être statué dans les trois mois à compter du décès sur l’agrément. Dans tous les cas, les héritiers ont droit à une indemnité égale à la valeur des parts détenues par l’associé décédé
  • Vous pouvez également poursuivre la SCI avec les associés survivants : Il est alors possible d’indemniser les héritiers de l’associé défunt, ou de continuer avec un associé unique, tenu alors de régulariser la situation dans un délai d’un an.

La SCI à caractère familial peut enfin être dissolue : Si le décès de l’un d’entre eux constitue une cause de dissolution, au même titre que la dissolution de la SCI à la suite d’ une vente d’immeuble, cette dissolution n’est pas systématique, sauf clauses statuaires contraires.

Rédaction : E. MARANT