Retard de loyer : Quels recours ?

15 mai 2020

Le loyer est la somme due tous les mois, par le locataire au bailleur, à la date convenue dans le contrat de location. Le paiement du loyer est la première obligation du locataire. Cette obligation est prévue par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”.

Le paiement tardif du loyer à plusieurs reprises constitue un motif légitime et sérieux de congé lors de la fin du bail. En effet, le manquement répété du locataire à son obligation de payer les loyers aux termes convenus est suffisamment grave pour justifier le non-renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux au sens des dispositions de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989. 
Avant d’engager toute procédure, il est recommandé de contacter le locataire pour tenter de comprendre la raison du retard et envisager éventuellement avec lui des solutions temporaires d’aménagement (paiement en plusieurs fois).
Le bailleur bénéficie de différents moyens pour contraindre son locataire à exécuter son obligation de versement du loyer. 
Le propriétaire bailleur ne peut intenter une action contre son locataire, actuel ou non, pour récupérer les loyers impayés que dans un délai de trois ans à partir du non-paiement selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

La lettre de relance 

Dans un premier temps, le bailleur peut adresser à son locataire une lettre de relance pour loyer impayé par courrier recommandé ou par acte d’huissier.
Le locataire est libre de répondre ou non.
Par cette mise en demeure, le bailleur a une trace de l’exercice de la phase amiable si ensuite il doit avoir recours à la justice pour obtenir les versements. 

L’intervention du garant

Lors de la conclusion du bail, il est peu être indiqué le nom d’un garant.
Le garant est un tiers qui s’engage à payer au propriétaire les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. 
Le garant peut être une personne physique (famille ou amis) ou une personne morale (une banque).
En cas de caution simple, le bailleur se retourne en 1er vers le locataire puis vers le garant.
En cas de caution solidaire, le bailleur peut s’attaquer directement au garant. 
Dans tous les cas, le garant s’est engagé à payer la totalité des dettes du locataire.

Les impayés dans les cas de colocation 

Les colocataires signent un seul et même bail et une clause de solidarité est contenue dans ce bail.
Chacun des colocataires est ainsi responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer. 
Si l’un d’eux ne paie pas sa part, les autres peuvent être poursuivis. 
La clause solidarité ne se présume pas. Autrement dit, elle n’existe pas si la clause n’a pas été inscrite dans le contrat de location.
En conséquence, le bailleur ne pourra pas réclamer le paiement du loyer à l’autre colocataire et devra engager une procédure à l’encontre du colocataire défaillant.

L’assurance loyer impayé

L’assurance loyer impayé s’adresse au bailleur qui désire se protéger contre les difficultés de paiement du locataire.
Selon le contrat d’assurance, les indemnités sont versées soit dès le premier mois d’impayés, soit après un certain délai. 
En fonction des formules, elle peut aussi rembourser les frais juridiques liés à un contentieux avec le locataire, les frais de recouvrement par huissier de justice.
L’assurance loyer impayé prend effet après une période probatoire de quelques mois, au cours de laquelle le locataire ne peut avoir fait défaut. 
Si l’assurance est souscrite pour un ancien locataire, le bailleur doit prouver qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement pendant une certaine durée avant la souscription, qui peut atteindre six mois.

Le recours possible à la CAF

Si le locataire reçoit une allocation logement (les APL, par exemple), le propriétaire peut s’adresser à la Caf afin que l’aide dont bénéficie le locataire lui soit directement versée, dans les trois mois du premier impayé.
L’impayé est établi par la CAF, pour le locataire qui perçoit l’aide au logement si sa dette est égale à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges.
Le bailleur doit faire parvenir sa déclaration par courrier recommandé avec accusé de réception aux bureaux de la CAF dont dépend le logement. 
Dans votre signalement de loyer impayé à la CAF, il est nécessaire de préciser  le nom et l’adresse du locataire, ainsi que le montant et la période de la dette.
Dès qu’elle prend connaissance de l’impayé, la Caf met en place une procédure spéciale. Elle peut demander aux deux parties d’établir conjointement un plan d’apurement, c’est-à-dire trouver un accord amiable entre propriétaire et locataire pour rembourser la dette. 
Si ce plan n’est pas transmis au bout de six mois, la Caf suspendra le versement de l’aide au logement au propriétaire.

Le recours à l’huissier de justice 

Les colocataires signent un seul et même bail et une clause de solidarité est contenue dans ce bail.
Chacun des colocataires est ainsi responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer. 
Si l’un d’eux ne paie pas sa part, les autres peuvent être poursuivis. 
La clause solidarité ne se présume pas. Autrement dit, elle n’existe pas si la clause n’a pas été inscrite dans le contrat de location.
En conséquence, le bailleur ne pourra pas réclamer le paiement du loyer à l’autre colocataire et devra engager une procédure à l’encontre du colocataire défaillant.

L’assurance loyer impayé

L’assurance loyer impayé s’adresse au bailleur qui désire se protéger contre les difficultés de paiement du locataire.
Selon le contrat d’assurance, les indemnités sont versées soit dès le premier mois d’impayés, soit après un certain délai. 
En fonction des formules, elle peut aussi rembourser les frais juridiques liés à un contentieux avec le locataire, les frais de recouvrement par huissier de justice.
L’ assurance loyer impayé prend effet après une période probatoire de quelques mois, au cours de laquelle le locataire ne peut avoir fait défaut. 
Si l’assurance est souscrite pour un ancien locataire, le bailleur doit prouver qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement pendant une certaine durée avant la souscription, qui peut atteindre six mois.

Le recours possible à la CAF

Si le locataire reçoit une allocation logement (les APL, par exemple), le propriétaire peut s’adresser à la Caf afin que l’aide dont bénéficie le locataire lui soit directement versée, dans les trois mois du premier impayé.
L’impayé est établi par la CAF, pour le locataire qui perçoit l’aide au logement si sa dette est égale à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges.
Le bailleur doit faire parvenir sa déclaration par courrier recommandé avec accusé de réception aux bureaux de la CAF dont dépend le logement. 
Dans votre signalement de loyer impayé à la CAF, il est nécessaire de préciser  le nom et l’adresse du locataire, ainsi que le montant et la période de la dette.
Dès qu’elle prend connaissance de l’impayé, la Caf met en place une procédure spéciale. Elle peut demander aux deux parties d’établir conjointement un plan d’apurement, c’est-à-dire trouver un accord amiable entre propriétaire et locataire pour rembourser la dette. 
Si ce plan n’est pas transmis au bout de six mois, la Caf suspendra le versement de l’aide au logement au propriétaire.

Le recours à l’huissier de justice 

Si les relances amiables ne suffisent pas, le propriétaire peut s’adresser à un huissier afin qu’il délivre au locataire un commandement de payer
Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut demander à l’huissier de la mettre en place. 
La clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement sans que les tribunaux puissent s’y opposer.
La loi ne prévoit que 4 motifs permettant de faire jouer la clause résolutoire, dont le défaut de paiement de loyer. 
Comme pour toute autre clause résolutoire de plein droit, le bailleur doit respecter une procédure et un formalisme très précis et communiquer au locataire un commandement (acte extrajudiciaire).

Le commandement doit faire figurer : 

  • le décompte des sommes dues, 
  • la ventilation entre le loyer et les charges
  • la période de référence. 

Le locataire peut ainsi vérifier l’exactitude de ce qui lui est reproché. 
Le commandement de payer doit comprendre les mentions obligations prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire a alors 2 mois pour régler la somme qu’il doit. 
Ce délai est réduit à 1 mois si le logement est meublé. 
Il peut néanmoins saisir le tribunal judiciaire de son domicile pour demander un délai de paiement.

Le bailleur peut-il demander des pénalités de retard ? 

Aucun frais ne peut être appliqué par le propriétaire si le bail a été signé après le 27 mars 2014.
Cette disposition est récente et a été ajoutée dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les rapports locatifs. 
Cette règle est valable pour les locations vides ou meublées. 
Si le contrat de location contient une clause autorisant le propriétaire à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction au contrat de location (non-paiement du loyer…), celle-ci est considérée comme abusive. 
Elle est donc ignorée et peut être dénoncée devant le tribunal judiciaire dont dépend le logement.

La saisine du tribunal judiciaire

Passé le délai de 2 mois sans paiement du locataire, et à défaut de délai de paiement accordé par le juge, le bailleur peut saisir la justice afin de faire constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion du locataire
L’ article R221-38 du code de l’organisation judiciaire prévoit que le tribunal saisi sera le Tribunal d’Instance du lieu de l’immeuble.
Le tribunal est saisi par voie d’assignation (acte signifié par voie d’huissier par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge).

La rédaction de l’assignation est faite par un avocat ou par un huissier. 

Les articles 836 et suivants du code de procédure civile énoncent les mentions obligatoires que doit contenir une assignation. 

Elle contient notamment, la juridiction saisie, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit et les pièces justificatives sur lesquelles la demande est fondée.

Par principe, le juge saisi ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge aura tout de même un pouvoir d’appréciation pour résilier ou non le bail. 

Il peut, dans certains cas, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire des délais de paiement (article 1244-1 du code civil) qui ne pourront pas excéder 24 mois. 

En cas de non respect des délais de paiement prévus par le juge, la clause résolutoire prend effet et le bail est résilié. 

L’article 700 du code de procédure civile laisse la possibilité au juge de condamner la partie perdante à payer une certaine somme à l’autre partie pour l’a rembourser de ces frais de procédure.

L’expulsion du locataire par décision du juge

Le jugement devra être signifié par voie d’huissier au locataire. Si le bail est résilié, le bailleur devra passer par un huissier de justice pour faire signifier au locataire un commandement de quitter les lieux.

En pratique, le locataire quitte les lieux après la décision d’expulsion prononcée par le juge. Si toutefois le locataire persiste et refuse de partir, le propriétaire devra entamer des démarches supplémentaires.

  • Le commandement de quitter les lieux : ce commandement laisse au locataire la possibilité de spontanément quitter le logement dans un délai de 2 mois.
  • En cas d’échec,  le concours de la force publique : l’expulsion avec intervention de la force publique peut être demandée au Préfet.

Il est important de retenir qu’aucune expulsion ne peut être prononcée au cours de la trêve hivernale. 
Cette période court du 1er Novembre au 30 mars.