Résiliation du bail commercial : Tout savoir

18 janvier 2021

Le statut des baux commerciaux est régi par le code du commerce.Concernant la durée du bail, l’article L 145-4 du code du commerce prévoit que sa durée ne peut pas être inférieure à 9 ans.

Toutefois, la loi a prévu des cas dans lesquelles le bail pourra prendre fin avant cette durée, que ce soit à l’initiative du locataire  ou, plus rarement, à l’initiative du  bailleur.  Les règles de résiliation que nous présentons, sont celles applicables en dehors du cas particulier où le locataire fait l’objet d’une procédure collective (redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

La résiliation à l’initiative du locataire

Une résiliation possible sans motif à chaque période triennale

Un bail commercial a une durée minimum de 9 ans avec à l’intérieur de cette durée des périodes triennales, d’où le terme  de bail 3-6-9.

Si la durée minimum  de 9 ans s’impose au bailleur, le locataire, quant à lui,  a la faculté  de mettre un terme au contrat en donnant congé  à l’expiration de chaque période triennale (article L145-4 alinéa 2 du code du commerce).

Cette faculté est ouverte au locataire sans avoir besoin de motiver sa décision.

La seule exigence sera de délivrer  le congé, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, et au moins  six mois  avant  la fin de la période triennale.

Une résiliation possible à tout moment dans certains cas limitativement prévus par la loi

La loi a prévu 3 cas dans lesquels le locataire d’un bail commercial  peut donner congé à tout moment à son bailleur (article L  145-4 alinéa 4 et 5 du code du commerce).

Le locataire peut donner congé à tout moment :

  • s’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié
  •  s’il  a été admis au bénéficie d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social.

Le 3ème cas est le décès du locataire. Si le locataire décède,  le droit de résilier le bail est ouvert à ses héritiers.

A noter : cette faculté de résilier à tout moment  un bail commercial bénéficie à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EIRL) ou au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL , lorsque celle-ci est titulaire du bail.

Ce congé doit également être délivré au bailleur  soit par acte d’huissier soit par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 6 mois.

Le cas particulier des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme

Pour les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, la durée  est de 9 ans minimum sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale (article L 145-7-1 du code du commerce). 

Une résiliation à l’initiative du bailleur à chaque période triennale uniquement dans certains cas limitativement prévus par la loi

Un  bailleur peut mettre fin au  bail à l’expiration de chaque période  triennale, uniquement dans les cas prévus à l’alinéa 3 de l’article L 145-4 du code du commerce, à savoir notamment :

  • lorsqu’il souhaite reconstruire l’immeuble, à charge de payer au locataire une indemnité d’éviction
  • lorsque le bail commercial porte sur un terrain sur lequel ont été construit avec l’accord du propriétaire des locaux commerciaux, le bailleur peut donner congé au locataire à l’expiration de chaque période triennale lorsqu’il a obtenu un permis pour construire  sur ce terrain des locaux d’habitation, à charge là encore de payer une indemnité d’éviction
  • lorsqu’il veut différer le renouvellement du bail afin de surélever l’immeuble, à charge de payer au locataire une indemnité pour le préjudice subi
  • lorsqu’il veut transformer  à usage principal d’habitation un immeuble  loué existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

Rédaction : A. RODRIGUEZ