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Fiscalité et Immobilier
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Je me permets de solliciter votre aide pour éclaircir plusieurs points fiscaux liés à notre activité de location meublée.

Avec ma femme, nous possédons 7 chalets répartis sur 3 adresses différentes.

• Tous les biens sont en nom propre.

• Nous exploitons cette activité depuis plus de 5 ans en LMP (loueur meublé professionnel).

• Seule ma femme est actuellement déclarée en micro-BIC.

• Nous envisageons de vendre l’une des adresses (soit plusieurs chalets d’un coup).

• Cette année, nous devenons résidents fiscaux en Thaïlande.

Avec la nouvelle réglementation, le plafond du régime micro-BIC pour la location meublée de tourisme est de 75 500 €.

Si on vend une adresse, notre chiffre d’affaires total (sur les 2 autres adresses) tombera en dessous de 150 000 €.

Ma question :

Est-ce qu’il est possible d’avoir deux micro-BIC distincts (un pour moi, un pour ma femme) avec chacun un plafond de 75 500 €, puisque ce sont deux SIRET distincts ?

Ou bien le plafond s’applique au foyer fiscal, ce qui rend cette stratégie inopérante ?

Pour la revente :

Est-ce la plus-value professionnelle (LMP) qui s’applique automatiquement ?

• Ou bien peut-on relever de la plus-value des particuliers, sachant que nous sommes en micro-BIC, sans amortissement comptable, et en nom propre ?

Fiscalité et Immobilier
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Bonjour,

Le régime micro-BIC permet, sous conditions de seuils de chiffre d’affaires, de bénéficier d’une imposition simplifiée et d’un abattement forfaitaire. Pour les locations meublées de tourisme classées, le plafond du chiffre d’affaires est de 75 500 € par an.

Application du plafond : par foyer ou par contribuable ?

La réglementation la plus récente précise que le plafond du micro-BIC s’apprécie par contribuable et non au niveau du foyer fiscal, et cela même en cas de pluralité d’exploitants ou de SIRET différents. Cela signifie que :
  • Chaque membre du couple ayant une activité de location meublée peut bénéficier individuellement du plafond de 75 500 €, à condition que chacun soit titulaire de l’activité et dispose d’un SIRET propre pour sa quote-part.
  • En cas d’indivision, ou si chaque époux exploite distinctement un ou plusieurs biens avec attribution d’un SIRET propre, chacun peut bénéficier du régime micro-BIC dans la limite du plafond individuel (“revenus exonérés relevant du régime micro-BIC : cases 5KN à 5MN et 5NN à 5PN”).
Il convient que la réalité de la gestion séparée soit avérée (exploitation, revenus, charges, etc.), et que la propriété soit bien individualisée (biens appartenant chacun à l’un ou l’autre, ou en indivision avec quote-part déclarée). En cas d’activité commune, le plafond ne se dédouble pas automatiquement. En cas de dépassement du plafond de chiffre d’affaires, ou si l’activité est exercée à titre professionnel (LMP), le régime micro-BIC n’est plus applicable et le régime réel s’applique obligatoirement ce qui, par analogie avec la location meublée, rappelle que le respect des seuils conditionne l’accès au régime micro.
Lorsque le loueur en meublé est professionnel (LMP), la cession des biens loués entraîne l’application des règles des plus-values professionnelles, et ce, même si l’activité est exercée depuis plusieurs années.

Calcul de la plus-value professionnelle (LMP) :

  • La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immeuble (prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués).
  • La plus-value est majorée des amortissements déduits durant l’activité.
  • Elle ne bénéficie pas d’abattement pour durée de détention.
  • Elle est imposée selon la distinction court terme / long terme (articles 39 duodecies et suivants du CGI).
  • Pour les biens détenus depuis moins de 2 ans, la plus-value est entièrement à court terme et imposée au barème progressif, soumise aux cotisations sociales ou à défaut aux prélèvements sociaux de 17,2 % (articles 39 duodecies et suivants du CGI)
En LMP, la plus-value ne relève pas du régime des plus-values privées (pas d’abattement pour durée de détention, pas de calcul sur la base du prix d’acquisition majoré de frais).

Conséquence du transfert de domicile fiscal hors de France

Le transfert du domicile fiscal hors de France (ex : installation en Thaïlande) entraîne des spécificités sur l’imposition des plus-values :
  • Les plus-values latentes et en report d’imposition sont, en principe, imposables au moment du transfert :

Exit tax : Le transfert du domicile fiscal hors de France entraîne la taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values latentes, des plus-values en report d’imposition et des créances représentatives d’un complément de prix de cession de titres, au taux en vigueur à la date du transfert.

Article 167 bis du CGI : Mais le contribuable peut bénéficier d’un sursis de paiement et un dégrèvement de l’impôt est prévu dans certaines situations

  • Pour l’immobilier, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien situé en France par un non-résident demeure imposable en France, selon les règles de territorialité (CSS art. L 136-6).
  • Un éventuel impôt payé à l’étranger sur la même plus-value peut être imputé sur l’impôt français à payer, dans la limite de l’impôt exigible en France.

En synthèse

  • Oui, il est possible, dans les conditions où chacun exploite une partie distincte de l’activité de location meublée (propriété, gestion, SIRET propre), de bénéficier chacun du plafond de 75 500 € du régime micro-BIC, sous réserve que la gestion soit effectivement séparée et justifiable.
  • Ce plafond ne s’applique pas au foyer fiscal, mais par contribuable.
  • En cas de revente de biens exploités en LMP, la plus-value professionnelle s’applique automatiquement, sans abattement pour durée de détention, sur la base du prix de cession diminué de la valeur nette comptable (c’est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués).
  • Le transfert du domicile fiscal hors de France n’exonère pas de la taxation en France des plus-values immobilières sur des biens situés en France, mais des mécanismes d’imputation de l’impôt étranger existent.
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Bonjour,

 

Merci beaucoup pour votre retour, c’est d’une grande aide !!

Je vous sollicite pour autre chose (si possible) :

Concernant notre résidence fiscale qui vas changer, nous allons être résident fiscal en Thaïlande, y’a t-il un impact sur :

 

– Les cotisations URSSAF actuelles sont de 6% (taux réduit meublée de tourisme), vont-elle changer ? Ou nous pouvons continuer à bénéficier de ce taux réduit ?
– Nous pouvons rester en micro BIC avec abattement 50% meublée tourisme en étant résident fiscal étranger ? (Si on respecte les plafonds de 77500€) ?

Merci d’avance, pour le temps et l’énergie accordé à ma demande 🙏

 

Cordialement

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