Qu’est-ce que l’usufruit ?

23 novembre 2020

L’usufruit est défini à l’article 578 du code civil qui prévoit que : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »

Définition

Pour bien comprendre ce qu’est l’usufruit, il convient de rappeler les 3 composantes qui caractérisent le droit de propriété.

Le droit de copropriété sur une chose confère à son titulaire 3 prérogatives :

  • l’usus, qui est le droit d’user de la chose,
  • le fructus, qui est le droit de recueillir  les fruits de la chose,
  • l’abusus, qui est le droit de disposer de la chose (la vendre, la détruire).

En cas de constitution d’un usufruit, ces prérogatives seront détenus et exercés  par deux personnes différentes, on parle de démembrement de propriété.

Lorsqu’un usufruit est constitué sur une chose, le titulaire de l’usus et du fructus c’est-à-dire du droit de se servir de la chose et du droit d’en recueillir les fruits, ne sera plus le propriétaire, mais  le titulaire de l’usufruit, appelé l’usufruitier.

Lorsqu’une chose est grevé d’un usufruit, le propriétaire est appelé, le nu propriétaire.

L’origine de l’usufruit

L’usufruit peut être établi soit par la loi, soit par « la volonté de l’homme », c’est-à-dire  par un contrat (contrat de vente ou une donation par exemple) ou par testament (article 579 du code civil).

Parmi les usufruits établis par la loi, on peut citer l’usufruit légal du conjoint survivant  qui est le plus fréquent. L’usufruit du conjoint survivant est  prévu à l’article 757 du code civil qui dispose :  « Si l’époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux. »

Un usufruit peut porter sur toute espèce de bien :  bien meuble ou immeuble.  

Les droits de l’usufruitier :

Pour bien comprendre les droits de l’usufruitier, il faut faire la distinction entre ses droits sur la chose objet de l’usufruit (1) et le droit d’usufruit  lui-même (2).

Les droits sur la chose objet de l’usufruit

L’usufruitier dispose d’un droit d’usage et de jouissance sur la chose.  Ainsi, lorsque l’usufruit porte sur un bien immobilier, l’usufruit  pourra y habiter ou le louer. Lorsque l’usufruit porte sur un bien meuble (voiture, mobilier, etc …) l’usufruitier pourra s’en servir.

Il dispose également du droit de disposer des fruits de la chose. Ainsi, si le bien est loué, c’est l’usufruitier qui percevra les loyers.

Si l’usufruitier a le pouvoir de passer des actes d’administration sur la chose (par exemple  donner le bien en location)  il ne peut pas conclure des actes de disposition sur la chose, c’est-à-dire  de le vendre, en tout cas sans l’accord du nu propriétaire. 

Concernant les actes d’administration que peut passer l’usufruitier, l’article 595, alinéa 1er, du Code civil prévoit à ce sujet que l’usufruitier a le droit de jouir par lui-même de la chose ou de donner à bail à un autre ce droit.  

Cependant, l’article 595 fait une distinction entre les baux de locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel non commercial et les baux commerciaux ou ruraux.

Pour les baux de locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel non commercial, ils peuvent être conclus par l’usufruitier seul, à condition que leur durée n’excède pas 9 ans. S’ils excèdent neuf ans et qu’ils sont passés par l’usufruit seul, les baux ne seront pas opposables aux nu propriétaires.

Pour les baux ruraux et commerciaux, l’article 595 dernier alinéa, prévoit que le concours du nu propriétaire est obligatoire.

Le droit d’usufruit

Si l’usufruitier n’a pas le pouvoir de disposer de la chose objet de l’usufruit sans l’accord du nu-propriétaire, il a le pouvoir de disposer librement de son droit d’usufruit. Il peut ainsi, sauf si l’acte constitutif de l’usufruit prévoit une clause contraire, donner son droit d’usufruit ou le vendre (comme le prévoit expressément l’article 595 alinéa 1er du code civil), l’échanger, le convertir en rente viagère, etc…  

Les obligations de l’usufruitier vis-à-vis du nu propriétaire

La principale obligation de l’usufruitier vis-à-vis du nu propriétaire est de conserver la substance de la chose (article 578 du code civil), ce qui implique l’obligation de ne pas dégrader la chose et l’obligation de l’entretenir pour le maintenir en bon état de conservation.

Si l’usufruit est tenu d’entretenir la chose, il n’est tenu qu’aux réparations d’entretien qui sont toutes celles qui ne sont pas considérées comme des grosses réparations (article 605 du code civil). En effet, les grosses réparations demeurent à la charge du nu propriétaire et sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier (article 605 du code civil).

La fin de l’usufruit

L’article 617 du code civil énumère   5 causes qui mettent fin à l’usufruit :

  • La mort de l’usufruitier
  • L’expiration du temps pour lequel il a été accordé
  • La confusion ou la réunion sur la même tête des qualités d’usufruitier et de nu propriétaire,
  • Le non usage pendant 30 ans
  • La perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi

A ces cinq cas,  il peut être ajoutée la renonciation de l’usufruit par l’usufruitier.

Rédaction : A. RODRIGUEZ