Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?

20 octobre 2020

Le droit de préemption urbain est la faculté pour une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) d’acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, des biens mis en vente par leur propriétaire.

Dans quel cadre le droit de préemption s’applique t-il ?

Le droit de préemption urbain est régi par les articles L 211-1 et suivants et R 211-1 et suivants du code l’urbanisme.

Pour qu’une commune ou un EPCI puisse se prévaloir d’un droit de préemption urbain, il faut tout d’abord que ce droit de préemption ait été institué par une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI, étant entendu que l’institution d’un droit de préemption n’est pas une obligation pour une commune ou un EPCI.

La décision doit définir les zones de la commune sur lesquelles le droit de préemption va s’appliquer.

Toutes les ventes portant sur des immeubles sont concernées (maison individuelle, immeuble collectif, terrain nu).

Quelles sont les exceptions ?

Ainsi les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la vente de droits indivis à un indivisaire ne sont pas concernés par le droit de préemption.

De même, le droit de préemption n’est pas applicable en principe à la vente d’un lot dépendant d’un immeuble en copropriété ou à la vente d’un immeuble pendant une période de 4 ans à compter de son achèvement.

Toutefois, concernant ces deux dernières catégories de vente, la commune peut décider, par une délibération motivée, de leur appliquer le droit de préemption.  Dans ce cas, on parle de droit de préemption urbain renforcé.

Comment savoir si le bien dont je suis propriétaire se trouve dans une zone où s’applique un droit de préemption urbain ?

Pour cela, vous pouvez vous renseigner au service de l’urbanisme de votre mairie.

Mais, vous pouvez également le savoir en faisant auprès de votre mairie une demande de certificat d’urbanisme.

Quelles sont mes obligations si je souhaite vendre un bien situé dans une zone de préemption urbain ?

Si vous souhaitez vendre un bien qui se trouve dans une zone de préemption urbain, vous devrez déclarer au préalable à la mairie de la commune où se trouve le bien votre intention de le vendre : c’est ce qu’on appelle une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).

Cette déclaration d’intention d’aliéner doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique si la commune prévoit cette possibilité.

La déclaration doit comporter un certain nombre d’informations concernant la vente et notamment le prix et les conditions de la vente.

En règle générale, la déclaration est faite par le notaire chargé d’établir le contrat ou la promesse de vente.

Cette déclaration d’intention d’aliéner est une obligation légale.  Le non-respect de cette obligation est un motif de nullité de la vente. Mais, cette nullité n’est pas automatique. La mairie devra la demander en saisissant le tribunal judiciaire dans un délai de 5 ans.

Comment la commune ou l’EPCI exerce son droit de préemption urbain ?

Une fois la déclaration d’intention d’aliéner adressée, la commune (ou l’EPCI) doit ensuite faire connaître sa décision.

Trois réponses sont possibles. Elle peut répondre :

  • soit qu’elle renonce à exercer son droit de préemption
  • soit qu’elle décide d’acquérir aux prix et conditions proposés
  • soit qu’elle fait une offre d’acquérir à un prix qui n’est pas celui mentionnés dans la DIA, en précisant qu’à défaut d’acceptation de cette offre, elle fera fixer le prix du bien par le juge de l’expropriation

Il est à noter que l’absence de réponse dans le délai de 2 mois équivaut à une renonciation à la préemption (article L 213-2 et R 213-7 du code de l’urbanisme).

A compter de la réception de l’offre d’acquérir, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour notifier à la mairie :

  • soit qu’il accepte le prix ou les nouvelles conditions proposées
  • soit qu’il maintient le prix figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation
  • soit qu’il renonce à la vente

L’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l’offre d’acquérir équivaut à une renonciation de vente (article R 215-9 et R 213-10 du code de l’urbanisme).

Si la commune ou l’EPCI estime que le prix qui figure dans la réponse du propriétaire est exagéré, elle dispose d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cette réponse pour saisir le juge de l’expropriation par lettre recommandée et en informer simultanément le propriétaire.

A défaut de saisir dans ce délai le juge de l’expropriation, la commune ou l’EPCI est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

En cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire ou sur le prix offert par la commune ou l’EPCI, un acte authentique devra être dressé dans un délai de 3 mois à compter de cet accord.

Lorsque la commune ou l’ECPI a notifié son intention d’acquérir le bien, le propriétaire est tenu d’en informer les locataires et occupants de bonne foi de l’immeuble et de les faire connaître à la commune.

Rédaction : A. ALBERTO