Quelles sont les étapes à suivre pour une expulsion ?

18 décembre 2020

L’expulsion d’un locataire est une mesure que la loi encadre strictement en la soumettant au respect de formalités et de délais,  en raison des conséquences graves qu’elle a sur le plan humain et social.

La procédure d’expulsion est régie par le code de procédure civile d’exécution.

Voici une synthèse des principales étapes  qui doivent être  suivies pour une expulsion.

Etape 1 : l’obtention d’un titre exécutoire ordonnant l’expulsion

Pour pouvoir expulser un locataire, la première étape est l’obtention d’un titre exécutoire, c’est-à-dire un décision de justice, comme un jugement ou une ordonnance, qui  prononce la résiliation du bail ou valide un congé donné par le bailleur et  ordonne en conséquence  l’expulsion du locataire, devenu occupant sans droit ni titre.

Plusieurs situations peuvent conduire un juge  à prononcer la résiliation d’un bail. Parmi ces situations, citons, le non paiement du loyer et des charges par le locataire, qui est de loin le cas le plus fréquent,  le défaut d’assurance contre les risques dont doit répondre le locataire,  des troubles de jouissance  ou le non respect de la destination des lieux loués. Ce sont toutes les situations où le locataire a manqué aux obligations résultant de son contrat de location. 

Quelque soit le motif de la résiliation du bail,  la décision de justice pour pouvoir être exécutée devra  être passée en force de chose jugée, c’est-à-dire être devenue définitive,  ou en cas d’appel, assortie de l’exécution provisoire.

Etape 2 : la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux par un huissier de justice

La deuxième étape de la procédure d’expulsion est la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. Ce commandement doit être obligatoirement délivré par un huissier de justice qui est seul compétent pour procéder à l’exécution forcée des décisions de justice et donc à une expulsion.

Dès la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice doit en informer le préfet du département du lieu où se trouve l’immeuble, afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable (article L412-5 du code de procédure civile d’exécution)

La saisine du préfet par l’huissier de justice est une formalité très importante car elle  fait courir un délai  de 2 mois avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu.

Si l’huissier ne saisit pas le préfet , le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu.

A noter que si le commandement est délivré pendant la « trêve » hivernale, qui va du  1er novembre au 31 mars de l’année suivante, l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration de cette période (article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution).

Rappelons que depuis la loi ELAN du  28 novembre 2018, la « trêve » hivernale  ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Etape 3 : les opérations d’expulsion

Une fois le commandement d’avoir à quitter les lieux signifié et le délai de 2 mois passé, l’huissier de justice peut se rendre sur les lieux pour procéder aux opérations d’expulsion.

L’huissier peut se faire assister d’un serrurier ou de déménageurs pour les meubles.

En tout état de cause, l’huissier de justice ne peut pas utiliser la violence pour expulser les occupants.

A défaut de départ volontaire des occupants des lieux, l’huissier de justice dressera un procès verbal de tentative d’expulsion  et devra solliciter le concours  de la force publique pour procéder l’expulsion forcée.  

Etape 4 : la demande de concours de la force publique en absence de départ volontaire

La demande de concours de la force publique se fait auprès du préfet. 

En cas de refus du préfet de prêter le concours de la force publique, l’huissier doit en informer le propriétaire.

 Ce dernier pourra alors  demander réparation à l’Etat en engageant sa responsabilité et être indemnisé pour le préjudice qu’il subit.

La décision du préfet refusant le concours de la force publique doit être motivée, par exemple en cas de risque de trouble à l’ordre public,  sachant, que  le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus (article R 153-1 du code de procédure civile d’exécution).

Etape 5 : demande d’indemnisation à l’Etat en cas de refus du préfet de prêter à l’huissier le concours de la force publique

Pour demander une indemnisation à l’Etat, le propriétaire doit  former en premier lieu, un recours gracieux auprès du ministère de l’intérieur ou du préfet et ce dans un délai de 2 mois à compter de la date de refus. 

Ce recours gracieux doit être formé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.  Il est un recours préalable obligatoire avant de pouvoir saisir le tribunal administratif.

L’administration dispose d’un délai de 4 mois pour répondre à la demande d’indemnisation, sachant que le silence de l’administration équivaut à une décision implicite de rejet.

En cas de refus expresse ou implicite, le propriétaire  peut former un recours contentieux devant le tribunal administratif. Le recours à un avocat est obligatoire.

En cas de refus expresse ou implicite, le propriétaire  peut former un recours contentieux devant le tribunal administratif. Le recours à un avocat est obligatoire.

La demande d’indemnisation doit être chiffrée. Concrètement, elle prend en compte les indemnités d’occupation auxquelles l’occupant sans droit ni titre a été condamné,  et les frais de procédure.

Rédaction : A. RODRIGUEZ