Quelles sont les conditions pour demander le bornage d’un terrain ?

17 juillet 2020

Le bornage est un droit qui ouvert à tout propriétaire d’un terrain. Ce droit est prévu  à l’article 646 du code civil qui dispose que : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». 

Il se définit comme « l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant ou destinées à appartenir à de propriétaires différents. » (RECUEIL DES PRESTATIONS  de l’ordre des Géomètres-experts).

Le bornage est-il obligatoire ?

Il n’est pas obligatoire sauf dans deux cas qui sont prévus à l’article L.115-4 du code de l’urbanisme.

Ce texte prévoit que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain  doit mentionner si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage. 

A défaut de le mentionner, l’acquéreur peut dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique demander la nullité de la vente.

Il en est de même lorsque le terrain est un lot de lotissement, issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC)  ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine ; dans ce cas, la promesse ou le contrat doit  mentionner si le descriptif du terrain résulte du bornage.

En dehors de ces cas, un propriétaire a intérêt à solliciter  le bornage de son terrain lorsqu’il envisage une opération de construction ou d’extension d’une construction existante en limite séparative de propriété afin de s’assurer que sa construction n’empiète pas sur le terrain voisin.

Le bornage peut résulter, soit d’un accord entre les propriétaires (il sera dans ce  cas un bornage amiable), soit  résulter d’une décision de justice  lorsque les propriétaires n’ont pas réussi à s’entendre.

Le bornage amiable 

La loi n’a pas prévu de procédure particulière du bornage amiable.

En pratique, le propriétaire qui souhaite faire borner son terrain avec  le ou les propriétaires des terrains voisins doit faire appel à un géomètre-expert inscrit à l’ordre des géomètres-expert.

La procédure du bornage amiable résultera dès lors des directives du conseil supérieur de l’Ordre des géomètres-experts.

Selon l’ordre des géomètre experts, le bornage doit respecter le principe du contradictoire, c’est-à-dire qu’il doit être fait sur place en présence du propriétaire du terrain objet du bornage et des propriétaires des terrains voisins qui auront été convoqués préalablement par le géomètre-expert.

Le rôle du géomètre sera de proposer des limites de propriété après avoir effectué  des recherches (archives, titres de propriété, documents cadastraux, usages locaux…). Ces limites   seront matérialisés par des bornes.

Une fois les limites déterminées, un procès-verbal appelé procès-verbal d’abornement est établi  par le géomètre expert. Ce procès-verbal devra être signé par les parties afin de matérialiser leur accord.

La signature du procès-verbal est essentiel. En effet, le procès-verbal établi par un géomètre, mais non signé par les deux parties, ne peut être assimilé à un bornage amiable ( Cass. 1re civ., 11 mars 2003 : Bull. civ. 2003, I, n° 71).

Le bornage ainsi établi, vaut titre entre les parties, il devient définitif et irrévocable. Il ne pourra pas être rectifié sans un nouvel accord entre les parties.

En cas de disparition des bornes,  un géomètre-expert pourra rétablir les limites conformément au procès-verbal de bornage, après avoir informé ou convoqué les propriétaires concernés, et dressera un procès-verbal de rétablissement de limites.

Rappelons que le déplacement de bornes peut être pénalement sanctionné sur le fondement de l’article 322-1 du Code pénal au titre de la destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui ne présentant pas de danger pour les personnes.

Le bornage judiciaire 

En cas d’échec d’un bornage amiable, un propriétaire a la possibilité de saisir le juge afin qu’il fixe les limites de sa propriété.

Toutefois,  avant de saisir le juge,  le propriétaire devra, à peine d’irrecevabilité  de sa demande de bornage, tenter, au choix, une conciliation  par un conciliateur de justice,  une médiation, ou procédure participative (article 750-1 du code de procédure civile).

Etant donné le caractère technique de la matière, le juge désignera un géomètre expert et fixera  les limites de propriété au vu du rapport de l’expert.

La décision du juge est susceptible d’appel.

Les frais de bornage

Aux termes de l’article 646 du code civil , « le bornage se fait à frais communs ». Toutefois, ces dispositions ne sont pas d’ordre public.

En cas de bornage amiable, deux situations peuvent se rencontrer qui peuvent se régler  de la manière suivante selon l’ordre des géomètres expert :

  • si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage et signé un accord préalable, les frais seront partagés entre eux selon les modalités qu’ils auront définis ensemble
  • si le bornage est demandé par un seul propriétaire, c’est ce dernier qui  réglera les honoraires du géomètre-expert.

En cas de bornage judiciaire, c’est le juge qui fixera lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés en fonction des particularités de chaque affaire.

Rédaction : A. RODRIGUEZ