Privatif ou commun : les canalisations

12 mai 2020

Comment savoir, dans un immeuble en copropriété, si une canalisation est partie privative ou une partie commune ? Qui de la copropriété ou du copropriétaire, doit supporter le coût de travaux portant sur une canalisation à réparer ? En effet, si la canalisation est une partie privative comprise dans un lot, le coût de la réparation devra être supporté par le copropriétaire du lot concerné; si la canalisation est une partie commune, par la copropriété. 

Règlement de copropriété

Pour répondre à cette question, il convient dans un premier temps de se reporter au règlement de copropriété, puisque c’est ce document qui définit, dans l’immeuble, les parties qui sont privatives et celles qui sont communes. 

Si le règlement de copropriété ne prévoit rien ou si ses clauses ne sont pas claires, la réponse devra être recherchée  en  faisant application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet  1965. 

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet  1965, toute canalisation, dès lors qu’elle est afférente à des éléments d’équipement commun, est présumée être une partie commune, y compris pour la partie de canalisation qui traverse les parties privatives :  c’est le cas par exemple des canalisations conduisant les eaux usées au tout à l’égout (Cass. 3ème Civ., 3 juin 1998, n°  96-21290).

En application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les canalisations qui sont affectées dans l’intérêt exclusif des locaux privatifs qu’elles desservent, seront considérées comme des parties privatives : c’est le cas d’une canalisation dont l’objet est d’évacuer vers les conduits collectifs les eaux ménagères et usées utilisées par le copropriétaire (Cour d’Appel de Versailles 4e. ch. 20 mars 1985 : RD imm. 1986 p 413). 

Qu’en est-il des canalisations  encastrées ?

Est-ce que le fait qu’une canalisation affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire  soit encastrée dans le gros œuvre ou qu’elle soit inaccessible lui fait perdre son caractère privatif ? 

La jurisprudence répond à cette question par la négative. En effet, selon un arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 20 mars 1985 et de la Cour d’appel de Paris du 7 juillet 1995,  la circonstance qu’une canalisation soit encastrée ou inaccessible n’est pas susceptible de remettre en cause le caractère privatif d’une canalisation constituant un branchement particulier. Cette solution a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2000 qui a jugé qu’une canalisation, même encastrée dans les parties communes, est privative dès lors qu’elle constitue un branchement particulier raccordant un appartement aux canalisations de l’immeuble (Cass. 3ème civ. 21 mars  2000 : 98-16178) et plus récemment  dans un arrêt de la Cour d’appel de Caen en date du 14 novembre 2013 (CA Caen, 14 nov. 2013, n° 12/01356).