Chaque année en France, ce sont plus de 150.000 affaires de loyers impayés qui sont présentées devant le juge. Par ailleurs, 3% des biens loués font l’objet de loyers impayés.
Toutefois, la résolution du litige en cas de loyer impayé ne passe pas nécessairement devant les juges. Dès lors, il convient de connaitre les différentes solutions qui s’offrent à vous pour résoudre ce type de problème.
Démarche 1 : La tentative de résolution amiable du différend
Dans un premier temps, il est nécessaire de résoudre ces litiges à l’amiable, directement entre vous et le locataire. Il est préférable d’apaiser les tensions et de contacter le locataire par téléphone, courrier simple ou mail. Vous pouvez notamment proposer un étalement sur une certaine période. Vous êtes libre de refuser un paiement partiel. Le locataire ne peut vous imposer cet étalement.
Si malgré vos relances, 15 jours après la dernière relance la situation perdure, vous pouvez mettre en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, votre locataire de payer sa dette. A défaut de retour ou de réponse vous convenant, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, spécialisée dans les litiges opposant locataires et propriétaires. Cette procédure est gratuite. Le conciliateur vous aidera à trouver une solution sans faire appel au juge (sauf à homologuer cet accord).
Démarche 2 : Faire appel à la caution ou à votre assurance
En même temps que la mise en demeure de payer, vous pouvez faire appel à la caution de votre locataire ou contacter votre assurance loyers impayés.
Si un acte de cautionnement solidaire a été conclu, vous pouvez vous retourner directement contre la caution sans attendre, après les avoir informés de la situation d’impayé.
Vous pouvez faire appel à eux avant d’entamer toute action en justice.
Démarche 3 : Prévenir la CAF
Si votre locataire est bénéficiaire d’APL, il faut prévenir la CAF de la situation le plus rapidement possible. Elle déclenchera alors une procédure pour impayé.
En pratique, cette procédure peut être déclenchée au bout de 2 mois d’impayés, hors charge.
Démarche 4 : Demander la résiliation du bail
La résiliation du bail peut intervenir de deux façons différentes : par le biais d’une clause résolutoire ou par la voie judiciaire.
La clause résolutoire prévoit que le bail peut être résilié immédiatement en cas de non-paiement d’un loyer et des charges aux dates prévues. Dans ce cas, vous devez faire appel à un huissier de justice qui délivrera un commandement de payer au locataire.
Votre locataire peut contester le contenu du commandement de payer devant le tribunal judiciaire de son domicile.
A compter de la délivrance du commandement de payer, le locataire a deux mois pour payer les loyers en retard et les frais d’huissier. Il peut demander un délai de paiement au tribunal judiciaire ou solliciter une aide financière du fonds de solidarité pour le logement.
Si au bout de 2 mois, les sommes n’ont pas été payées, vous pouvez saisir le tribunal afin qu’il confirme la résiliation du bail et ordonne l’expulsion du locataire. Le tribunal peut être saisi en référé. Durant l’instance, le locataire peut, en fonction des éléments, obtenir un délai supplémentaire pour payer.
Sans clause résolutoire, vous devrez nécessairement passer devant le tribunal judiciaire. Vous devez alors assigner le locataire en justice. Elle sera délivrée par un huissier de justice. La mise en demeure préalable n’est pas obligatoire.
La résiliation sera alors à la libre appréciation du juge, en fonction des fautes du locataire. Ici encore, un délai de paiement peut être accordé. A l’inverse, la résiliation peut également être prononcée, et l’expulsion ordonnée.
Un huissier communiquera alors, à la demande du propriétaire, un commandement de quitter les lieux. Par la suite, le locataire a deux mois pour quitter les lieux. Le juge de l’exécution peut être saisi pour obtenir un délai supplémentaire (formulaire CERFA n°15425*04) variant de 3 mois à 3 ans selon les situations.
Démarche 5 : Expulser le locataire
En pratique, l’expulsion doit nécessairement intervenir par l’intermédiaire d’un huissier. A défaut, vous encourez une peine de 3 ans de prison et 30.000€ d’amende. De même, vous ne pouvez faire changer les serrures avant cette expulsion.
Si le locataire est absent ou refuse l’accès, l’huissier doit faire appel aux forces de police. S’il ne s’y oppose pas, un inventaire des meubles est alors dressé.
A savoir : L’expulsion est interdite durant la trêve hivernale allant du 1er novembre au 31 mars. Exceptionnellement, en raison de la crise sanitaire, la trêve a été prolongée jusqu’au 31 mai 2021. Si un relogement est prévu, cette trêve hivernale ne s’applique pas. De même, une procédure peut être lancée durant la trêve mais la décision ne pourra prendre effet qu’à compter du 1er avril.
Rédaction : P. BRANDY
