Mitoyenneté : que dit la loi ?

15 décembre 2020

La mitoyenneté est une copropriété des clôtures, appartenant indivisément aux propriétaires des deux fonds qu’elles séparent. Son régime, encadré par les articles 653 à 673 du Code civil, s’applique à toute forme de clôture séparative, mur, fossé, haie, barrière, etc.

La mitoyenneté revêt une double fonction, à savoir clore les propriétés et permettre leur usage. Elle s’analyse en un droit de propriété indivise, forcé et perpétuel, que vous ne pouvez perdre par le non-usage, auquel s’attache un ensemble de droits et de charges.

Quelles sont les modalités d’établissement de la mitoyenneté ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour établir une mitoyenneté :

  • La convention de mitoyenneté : Vous pouvez convenir avec les propriétaires voisins d’édifier une clôture à frais communs.
  • L’acquisition par prescription : Une telle prescription doit résulter d’actes positifs d’appropriation et de possession caractérisant l’état de mitoyenneté (appui, adossement, enfoncement…). Cette acquisition doit faire l’objet d’un acte authentique soumis à publicité foncière.
  • La cession forcée de la mitoyenneté des murs : Vous avez également la possibilité d’acquérir la mitoyenneté d’un mur par volonté unilatérale. En effet, si vous êtes propriétaire joignant un mur, vous avez la faculté de le rendre mitoyen en tout ou partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté, ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur que vous souhaitez rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur a été bâti.
  • L’acquisition forcée : Un propriétaire est l’auteur d’une voie de fait quand il s’est indûment servi du mur, par exemple en y appuyant des constructions ou ouvrages. Vous pouvez donc le contraindre à supprimer toute emprise sur ce mur, sauf s’il offre d’acquérir les droits de mitoyenneté correspondants et d’en payer le prix.

La mitoyenneté se prouve selon différentes modalités :

  • Par titre : Le titre peut être un acte authentique, sous seing-privé, déclaratif, ou translatif.
  • Par prescription : La propriété exclusive ou la mitoyenneté sont établies par une possession privative prolongée ou une possession commune et durable, dès lors qu’elles ont la durée et les qualités nécessaires pour fonder la prescription.
  • Par présomption : La mitoyenneté est présumée pour toute clôture ou mur séparant des bâtiments, héritages, cours, jardins, ou même enclos.

A l’inverse, il existe des cas de présomption de non-mitoyenneté face à certains signes matériels spécifiques ou usages locaux.

Quelles sont les modalités d’extinction d’une mitoyenneté ?

Il existe différentes modalités d’extinction d’une mitoyenneté :

  • Par convention : La mitoyenneté étant cessible, vous pouvez l’éteindre, au même titre que vous pouvez l’établir, par convention.
  • Par expropriation : Elle peut être intégrée au domaine public, puis remplacée par une indivision.
  • Par abandon : Une mitoyenneté peut être abandonnée lorsque les charges de mitoyenneté paraissent excessives à l’un des copropriétaires pour l’utilité qu’il en retire. Attention toutefois, l’abandon ne porte que sur une partie du mur.
  • Par cession : Une telle cession laisse alors subsister une indivision ordinaire, dans laquelle s’établit une convention de jouissance passive.

De quels droits jouissent les copropriétaires de la mitoyenneté ?

En tant que copropriétaire, vous avez un droit d’usage de la face de votre côté de la clôture mitoyenne, dans le respect du droit de votre voisin. Vous avez un droit exclusif sur la surface située de votre côté.

A ce titre, vous pouvez par exemple :

  • Appuyer des constructions ou plantations sur toute la hauteur de la partie mitoyenne du mur, mais pas au-delà de la partie supérieure qui est privative ;
  • Faire placer des poutres ou solives dans l’épaisseur du mur ;
  • Pratiquer des enfoncements dans le corps du mur.

En outre, vous disposez d’un droit d’exhaussement, ou droit de surélévation, absolu, que vous pouvez exercer discrétionnairement, sans devoir obtenir préalablement le consentement de votre voisin, ou d’en faire régler les modalités par un expert. Il vous incombera alors de payer seul la dépense d’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune.

Votre droit d’usage est toutefois limité par le droit d’usage de votre voisin. Ainsi :

  • Vous ne pouvez construire votre habitation en empiétant sur l’emplacement d’un mur mitoyen préalablement détruit, ce qui aurait pour effet de rendre inapplicables les règles de la mitoyenneté ;
  • Vous devez demander à l’autre propriétaire son consentement pour pratiquer des enfoncements dans un mur mitoyen ou y appliquer un ouvrage ;
  • Vous ne pouvez, sans le consentement de votre voisin, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, ni même de simples jours “à verre dormant”.

Quelles obligations incombent aux copropriétaires ?

La charge principale qui vous incombe est de participer à la réparation et à la reconstruction du mur proportionnellement à vos droits respectifs.

L’entretien doit se faire à frais communs, ce qui signifie que vous n’avez pas à entretenir chacun un côté du mur, mais que vous devez entretenir ensemble le mur à frais commun. Cette obligation implique que les travaux de réparation ou de reconstruction du mur soient nécessaires à son utilisation conformément à sa destination, et qu’ils ne soient pas motivés par l’intérêt d’un seul copropriétaire.

En revanche, vous devrez supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsqu’elles sont rendues nécessaires par votre fait. A contrario, si la réparation ou la reconstruction n’est pas rendue nécessaire par votre seul fait, alors le coût des travaux doit être partagé entre vous par moitié.

Rédaction : E. MARANT