Louer son bien : La fin du bail

4 juin 2020

Lorsqu’on décide de louer un bien dont on est propriétaire, on s’engage à le louer pour une durée minimum.  Cette durée diffère selon que le bien loué constitue ou non la résidence principale du locataire. 

 La durée et la fin d’un bail portant sur un bien constituant la résidence principale du locataire 

Lorsque le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la durée minimum du bail est fixé par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La résidence principale s’entend comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à sa charge au sens du code de la construction et de l’habitation (article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

La durée du bail  

La durée du bail dépendra du type de location (meublée ou non meublée),  et de la personnalité juridique du bailleur (personne physique ou personne morale) dans le cas d’une location non meublée. 

I. Location non meublée ou vide

Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la durée du contrat de location est d’au moins 3 ans.

Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu’une  société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la durée du contrat de location est d’au moins  6 ans (articles 10 et 13 de la loi n°89-462 6 juillet 1989)

II. Location meublée 

Le contrat de location d’un meublé est quant à lui d’une durée minimum d’un an .

Toutefois, lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.(article 25-7 de la loi n°89-462 du  6 juillet 1989)

A noter qu’il n’est pas  possible par une clause du contrat de prévoir des durées plus courtes.

La fin du bail 

Dans le cas d’une location d’un bien constituant la résidence principale du locataire, l’arrivée du terme du bail ne met pas fin automatiquement à celui-ci.  Le bail ne prend fin que par un congé qui peut être donné soit par le locataire soit par le bailleur. 

A défaut de congé,   que le bail soit meublé ou non meublé,   le bail qui arrive à son terme se reconduit automatiquement pour la même durée que la bail initial. (articles 10  et 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

Il existe toutefois une exception concernant les locations meublées d’une durée de 9 mois consenties à un étudiant. Pour ce type location, la reconduction tacite ne s’applique pas et le bail se termine automatiquement à l’arrivée du terme (article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989)

La fin du bail par le congé donné par le locataire

Location vide : Dans le cas d’une location vide, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. 


Toutefois, le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis  réduit à un mois  dans les cas suivants : 

  • Le logement se trouve en zone tendue 
  • En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
  • Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
  • Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis  doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. (article 15 de loi n°89-462 du 10 juillet 1989)

Location meublée : 

Dans le cas d’une location meublée, le locataire peut également donné congé à tout moment en respectant un préavis de 1 mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (article 25-8 de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989). 

La fin du bail par le congé donné par le bailleur 

Contrairement au locataire, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire à tout moment. Il ne peut donner congé que pour la date d’expiration du bail. De plus, le congé doit obligatoirement être justifié par un motif parmi ceux  limitativement prévus par la loi. 

Dans le cas d’une location vide, le bailleur doit prévenir le locataire au  moins 6 mois avant la fin du bail et doit justifier le congé soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (article 15 de la loi n°89-462  du 6 juillet 1989)

Dans le cas d’une location meublée, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (article 25-8 de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989).

Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, que le congé émane du locataire ou du bailleur,   il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

La durée et la fin d’un bail portant sur un bien ne constituant pas la résidence principale du locataire 

La durée du bail est fixée par le contrat 

Lorsque le bien loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, la location n’est pas régie par la loi du 6 juillet 1989 mais par le code civil.  C’est le cas, par exemple, de  la location de places de parking, de locations saisonnières ou de meublés de tourisme. 

Dans le cas d’un bail soumis au code civil, la durée de la location est librement fixée par les parties.  Les parties sont également libres de prévoir ou non une clause de reconduction tacite du bail. 

La fin du bail 

Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du code civil), sauf si contrat prévoit une clause de reconduction tacite. 

Contrairement à la location de bien constituant la résidence principale, le locataire ne peut pas donner congé ou résilié le bail à tout moment, sauf si le contrat prévoit expressément cette possibilité.