Les locations saisonnières : réglementations

6 juillet 2020

Le code du tourisme  donne une définition de la location saisonnière : il s’agit  d’une location meublée d’immeubles bâtis conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs (article L.211-14 du code du tourisme et article 1-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifié par la loi n°2014-366 du  24 mars 2014 dite Loi ALUR ).

Les meublés de tourisme sont une catégorie des  locations saisonnière. Le code du tourisme les définit comme étant  « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile » (article D.324-1 du code du tourisme).

Mises à part les locations accordées à des travailleurs saisonniers, les locations saisonnières se rencontreront essentiellement dans le domaine des locations de vacances.

Quels sont les obligations d’un propriétaire  avant de mettre son bien à la location  en meublés de tourisme  ?

 Selon le code du tourisme, le classement d’un meublé de tourisme n’est pas une obligation  (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

Ainsi, un particulier peut parfaitement proposer à la location par l’intermédiaire de plateformes par exemple  tel que Air bnb, Abritel, etc des locaux à usage touristique sans avoir sollicité un classement.

Toutefois, que le meublé de tourisme soit classé ou non, le propriétaire devra  respecter des obligations qui diffèrent selon que le local constitue ou non la résidence principale du loueur, étant précisé  qu’en matière de location saisonnière, la résidence principale s’entend comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Lorsque le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur

Une déclaration préalable en mairie n’est pas obligatoire  

En principe,  toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non , doit  au préalable en faire la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Toutefois, cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local constitue la résidence principale du loueur au sens de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c’est-à-dire lorsque le loueur l’occupe au moins 8 mois par an (article L.324-1-1 II du code du tourisme).

Sauf dans certaines communes où  la déclaration préalable peut être rendue  obligatoire

Le code du tourisme  permet aux communes de plus de 200 000 habitants et aux communes des départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne, de décider par une délibération du conseil municipal de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme, y compris lorsqu’il constitue la résidence principale du loueur (article L 324-1-1 III du code du tourisme).

Il convient donc de se renseigner auprès de la mairie de la commune où se situe le meublé pour savoir si elle a décidé ou non de mettre en œuvre cette procédure d’enregistrement de la déclaration préalable.

Dans l’affirmative, le propriétaire devra faire une déclaration préalable en mairie avant de mettre en location son bien en meublé de tourisme.

 A défaut de déclaration préalable,  le propriétaire encourt une amende de 5000 € (article L 324-1-1 V du code du tourisme)

De plus,  dans ces communes, le propriétaire ne pourra pas le louer plus de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article L 324-1-1 IV du code du tourisme).

A défaut de respecter cette limite de 120 jours, il encourt une amende de 10 000 € (article L.324-1-1 V du code du tourisme).

Les autres obligations

Une demande d’inscription au répertoire INSEE est obligatoire. Cette demande d’inscription se fait auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu où se situe le bien donné en location  en utilisant le formulaire CERFA n° 11921*05 (Déclaration de début d’activité).

Concernant l’offre ou le contrat de location saisonnière, ils doivent revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux  (article L 324-2 du code du tourisme).

De plus, l’offre de location doit contenir le numéro de déclaration préalable en Mairie et indiquer  si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel (article L324-2 du code du tourisme).

Lorsque le meublé de tourisme ne constitue pas la résidence principale du loueur

Une autorisation préalable de changement de destination est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne,  on ne peut pas changer l’usage d’un local d’habitation sans une autorisation  préalable  délivrée par le Maire.

Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation).

Par conséquent, le propriétaire d’un logement situé dans une commune de plus de 200 000 habitants, et du département des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne qui ne constitue pas sa résidence principale et  qu’il destine  à la location saisonnière devra  solliciter au préalable une autorisation de changement d’usage.

A défaut, il encourt une amende qui peut aller jusqu’à  50 000 €.

Il est à noter que le code de la construction et de l’habitation permet à ces mêmes communes, de définir un régime  d’autorisation temporaire de changement d’usage spécifique au domaine de la location  saisonnière  (article L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation).

La délibération du conseil municipal fixe les conditions et détermine les critères de délivrance de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire personne physique.

Quelque soit la commune où se trouve le logement meublé donné en location une déclaration préalable en maire est dans tous les cas obligatoire

Quelque soit la commune où se trouve le meublé donné en location, une déclaration préalable devra être obligatoirement faite auprès de la Mairie dans la mesure où le bien ne constitue pas la résidence principale du loueur (article L.324-1-1 II du code du tourisme).

Les autres obligations

Une demande d’inscription au répertoire INSEE est obligatoire. Cette demande d’inscription se fait auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu où se situe le bien donné en location  en utilisant le formulaire CERFA n° 11921*05 (Déclaration de début d’activité).

Concernant l’offre ou le contrat de location saisonnière, ils doivent revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux  (article L 324-2 du code du tourisme).

De plus, l’offre de location doit contenir le numéro de déclaration préalable en Mairie et indiquer  si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel (article L324-2 du code du tourisme). Une demande d’inscription au répertoire INSE est obligatoire