Le compromis de vente est un avant-contrat réalisé entre l’acheteur et le vendeur afin de réaliser la vente définitive d’un bien immobilier. Lors de la signature d’un compromis, certaines conditions peuvent être insérées sous forme de clause, c’est-à-dire que les parties peuvent prévoir que le contrat va dépendre de quelque chose, une condition particulière.
On trouve obligatoirement la condition suspensive d’obtention de prêt dès lors que la vente d’un logement doit être financée par un crédit immobilier. On retrouve également d’autres conditions suspensives comme l’absence d’hypothèque, l’absence de préemption par le locataire ou la commune, la présentation d’un état d’hypothécaire ou encore l’obtention d’une décision administrative.
La condition suspensive d’obtention de prêt permet au futur acheteur ou futur vendeur de renoncer au compromis de vente si cette condition n’aboutit pas. Cette condition dépend d’un évènement futur et incertain, c’est une sécurité pour les parties en faisant reposer sur la vente la réalisation d’un ou plusieurs évènements.
L’avant contrat doit préciser la durée de validité de la condition suspensive. La loi dispose que la durée de validité de la condition suspensive est au minimum d’un mois à compter de la date de la signature de l’acte.
Réalisation ou non de la condition suspensive
Si la condition est réalisée en bonne et due forme, les parties doivent signer l’acte de vente chez le notaire.
Par exemple, pour l’achat d’une maison, la condition d’obtention de prêt sera réalisée dès lors que l’acheteur présentera l’accord de la banque pour l’obtention du prêt.
En revanche, si la condition n’a pas pu être réalisée alors, le compromis est annulé et les parties sont donc libérées de leur engagement, renonciation à la vente.
Par exemple, si la banque émet un refus de prêt, les parties doivent le présenter à l’acquéreur pour être libérés du contrat et le vendeur devra restituer les sommes qui ont été versées au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Si l’acquéreur ne se manifeste pas pendant la durée de la condition suspensive, qu’il ne présente pas de refus de la banque la condition est réputée réalisée : le compromis de vente vaut vente.
Si en revanche, il commet une faute ou se montre négligeant dans la réalisation de la clause, il sera redevable d’une indemnité. Cette indemnité est généralement insérée dans une clause pénale. La clause pénale est définie à l’art. 1226 et suivants, comme une compensation des dommages et intérêts que le créancier peut réclamer à l’avance. Cette clause sera donc applicable si l’une des parties n’exécute pas son obligation ou empêche sa réalisation. Le montant de la clause pénale correspond à 10% du prix de vente.
Délai de rétractation
Pour rappel, il existe un délai de rétraction de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Dès lors qu’une des parties use de son droit de rétraction, d’une part, elle n’a pas à justifier sa décision et d’autre part, elle ne sera pas tenue de verser une éventuelle indemnité. Pour pouvoir se rétracter, il est d’adresse une lettre recommandée avec accusé de réception à la partie adverse. Une fois que le droit de rétractation a été pris en compte, le compromis de vente devient caduc et les sommes qui ont été versées sont restituées.
Rédaction : A. SALVAN
