Dans le cadre d’une location, un locataire est amené à devoir payer, en plus du loyer, des charges.
Quelles sont les charges que le bailleur est en droit de réclamer à un locataire ?
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives se définissent comme la contrepartie :
- des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement loué (par exemple, le gardiennage, la sortie des poubelles, la fourniture de l’eau, l’entretien d’une chaudière à gaz )
- des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement (par exemple, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
- des dépenses d’entretien courant et des menus réparations sur les éléments d’usage commun (par exemple le nettoyage et l’éclairage des parties communes, l’ entretien courant de l’ascenseur, de la chaudière lorsque le chauffage est collectif)
La liste des charges que le bailleur est autorisé à récupérer auprès de son locataire a été fixé par un décret n°87-713 du 26 août 1987.
A noter que cette liste est limitative, c’est-à-dire qu’un bailleur n’est pas en droit de récupérer auprès de son locataire des charges qui ne seraient pas prévus dans cette liste.
A noter également que l’article 3 du décret n°87-713 du 26 août 1987 précise que les dépenses afférentes à l’entretien courant et aux menues réparations des installations individuelles de production de chauffage et d’eau chaude (par exemple, une chaudière individuelle au gaz ou un ballon électrique d’eau chaude) sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur au lieu et place du locataire.
Comment la récupération des charges locatives s’opère-t-elle ?
1 – La récupération des charges locatives d’une location non meublée d’une résidence principale
Dans le cas d’une location non meublée, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Le contrat de location doit indiquer le montant initial des provisions de charges.
Si les charges locatives augmentent d’une année sur l’autre, le montant des provisions pourra également être augmenté par le bailleur dans les mêmes proportions.
Dans ce cas, le bailleur devra justifier les demandes de provisions :
- par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation
- et par le budget prévisionnel lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale (article 23 de la loi du 6 juillet 1989)
Un mois avant la régularisation des charges locatives, le bailleur doit communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les différents locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
La loi n’ayant assortie d’aucune sanction l’obligation de régularisation annuelle mise à la charge du bailleur, la cour de Cassation dans un arrêt en date du 9 novembre 2017 a considéré que le bailleur pouvait justifier des charges récupérables et en demander le paiement à tout moment mais dans la limite du délai de prescription qui est de 3 ans.
Toutefois, lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire est en droit de payer les sommes réclamées par le bailleur au titre des charges en 12 fois (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Durant six mois à compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives (factures, avis d’imposition, fiches de paie du gardien, etc…) doivent-être tenues à la disposition des locataires (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
Si le locataire le demande, le bailleur doit lui transmettre un récapitulatif des charges du logement soit par voie dématérialisée, soit par voie postale (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).
2 – La récupération des charges locatives d’une location meublée d’une résidence principale
En cas de location meublée, la récupération peut se faire de 2 façons (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989) :
- Soit selon les mêmes modalités qu’en matière de location non meublée (versement de provisions de charges avec une régularisation une fois par an)
- Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat.
Le choix du locataire et du bailleur doit obligatoirement être exprimé dans le contrat de location.
Si les parties optent pour le versement des charges sous la forme d’un forfait, ce forfait ne peut pas donner lieu à un complément ou à une régularisation ultérieure comme pour le système des provisions pour charges avec une régularisation (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989).
Toutefois, s’il apparaît que le montant des charges que le locataire aurait payé dans les conditions d’une location non meublée, dépassent le montant du forfait initialement défini, la loi permet au bailleur de réviser chaque année le montant de ce forfait (article 25-10 de la loi du 10 juillet 1965).
Rédacteur : A. RODRIGUEZ
