Le droit de rétractation de l’acquéreur d’un bien immobilier

24 juillet 2020

En raison des  conséquences financières que l’achat d’un bien immobilier peut avoir pour un acquéreur non professionnel en termes d’endettement, le législateur  a voulu le protéger contre des achats non réfléchis  en  instituant à son profit un droit de rétractation.

Ce droit de rétractation est prévu à l’article L 271-1 du code du la construction et de l’habitation (CCH).

Le droit de rétractation s’applique lorsque la vente est précédée de la signature d’un avant-contrat qui peut être, soit une promesse synallagmatique de vente, appelée couramment « compromis de vente », soit une promesse unilatérale de vente.

Quels sont les acquéreurs qui bénéficient d’un droit de rétractation ? 

Aux termes de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, les personnes bénéficiaires du droit de rétractation sont uniquement « les acquéreurs non professionnels ».

Selon la jurisprudence, un acquéreur non professionnel est l’acquéreur qui agit en dehors de son activité professionnelle, peu importe les compétences qu’il pourrait détenir en raison de son métier. Ainsi, un acquéreur dont le métier est agent immobilier et qui achète une maison pour lui-même en dehors de son activité  professionnelle bénéficiera du droit de rétractation. 

L’acquisition de quel type de bien permet de bénéficier d’un droit de rétractation ?

Le droit de rétractation s’applique uniquement à l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation. Ainsi, un acquéreur même non professionnel qui fait l’acquisition d’un bien à usage commercial ne bénéficiera pas d’un droit de rétractation.

De même, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, faisant une interprétation stricte de l’article  L271-1 du CCH,  le droit de rétractation ne s’applique pas à l’acquisition d’un terrain à bâtir, même lorsque la construction d’un bien à usage d’habitation sur ce terrain est certaine.

Toutefois, il existe une exception lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir  situé dans un lotissement. Dans ce cas, l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation  (article L.442-8 du code de l’urbanisme).

Quel est le délai de rétractation  et le point de départ de ce délai ?

Le délai de rétractation est de 10 jours et il commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre  notifiant la promesse unilatérale ou le compromis de vente à l’acquéreur.

La notification de la promesse unilatérale de vente ou du  compromis de vente doit se faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception  ou de remise (article L271-1 alinéa 1 du CCH).

L’acquéreur qui souhaite exercer son droit de rétractation devra le faire dans les mêmes formes (article L271-1 alinéa 1 du CCH).

Le vendeur d’un bien immobilier dont l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation est-il en droit de demander le versement d’un dépôt de garantie avant l’expiration du délai de rétractation ?

Le principe posé à l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation est  l’interdiction  de tout versement de fonds à quelque titre ou forme que ce soit  (indemnité d’immobilisation , dépôt de garanties, arrhres,….) avant l’expiration du délai de rétractation.
Si les parties conviennent dans l’avant contrat d’un versement à une date postérieure à l’expiration du délai de rétractation et dont elles fixent le montant, l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, l’article L 271-2 du CCH a prévu des exceptions à l’interdiction de versement avant l’expiration du délai de rétractation.

Le versement de sommes au jour de la signature de l’acte est possible :

  • lorsque des dispositions législatives le prévoient expressément, ce qui est par exemple le cas des contrats préliminaires de vente d’immeuble à construire (vente en état futur achèvement),
  • lorsque la promesse de vente ou le compromis de vente sont conclus par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente qui dispose d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Par exemple, l’agent immobilier qui a prêté son concours à la vente peut recevoir un dépôt de garantie mais à la condition uniquement qu’il dispose d’une garantie financière. 

Dans quel délai les éventuelles sommes versées par l’acquéreur qui exerce son droit de rétractation  doivent elles lui être restituées ?

Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai de  21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation (article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation).

Rédaction : A. RODRIGUEZ