La trêve hivernale prolongée face au COVID-19

12 mai 2020

Face à l’Etat d’urgence sanitaire , le gouvernement a pris la mesure de prolonger la trêve hivernale par une ordonnance du 25 mars 2020 dans la continuité de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 . Dis-Moi Mon Droit vous en dit plus.

Une prolongation exceptionnelle

Une suspension des expulsions locatives prolongée

La trêve hivernale est la période durant laquelle l’application des décisions d’expulsions locatives est suspendue. Elle a lieu chaque année du 1er novembre au 31 mars.

Cette année, en raison de l’épidémie du Covid-19 les locataires bénéficient de deux mois de prolongation supplémentaires (articles 1 et 2 de l’ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020). Par conséquent, les expulsions locatives ne pourront  être exécutées que pendant la période du 1er juin au 31 octobre 2020. Cette date du 1er juin  a été de nouveau modifiée.

La date de la prolongation est désormais connue. Aucune expulsion locative ne pourra intervenir jusqu’au 10 juillet prochain. L’Assemblée nationale a voté vendredi 8 mai une nouvelle prolongation de la trêve hivernale, en raison de la crise du coronavirus. Le ministre du Logement Julien Denormandie avait annoncé une prolongation. La date précise devant être fixée par les parlementaires. Les députés ont adopté un amendement LREM qui prévoit une prolongation jusqu’au 10 juillet, soit la même date que la prolongation de l’état d’urgence sanitaire, avec deux mois supplémentaires dans les Territoires d’outre-mer.

Nous allons voir qu’il existe plusieurs motifs d’expulsion :         

1. L’expulsion pour cause d’impayés

La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à régler son loyer, ses charges et le dépôt de garantie (à l’emménagement). En outre, le manquement à ces devoirs peut enclencher une procédure d’expulsion.

2. L’expulsion pour absence d’assurance 

La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à régler son loyer, ses charges et le dépôt de garantie (à l’emménagement). En outre, le manquement à ces devoirs peut enclencher une procédure d’expulsion.

3. L’expulsion pour manquement aux règles 

Dans des cas plus rares, l’expulsion découle d’un manquement aux règles de respect du voisinage et de l’ordre collectif ou de dégradations.

Pour que le trouble anormal du voisinage soit prouvé, il faut que celui-ci soit continu : permanent, durable et/ou répétitif.  Par exemple : aboiements de chien. 

Le propriétaire aura l’obligation de réagir pour faire cesser ce trouble (loi du 5 mars 2007, article 1729 du code civil). Une fois le trouble anormal du voisinage caractérisé par le juge, le propriétaire pourra résilier le bail et si nécessaire, procéder à l’expulsion.

Une mesure appliquée aux coupures d’énergie

Cette trêve hivernale s’applique également en matière d’interruption de fourniture d’électricité, de chaleur et de gaz pour cause d’impayés dans une résidence principale (Alinéa 3 de l’article L. 115-3 du code de l’action sociale et des familles). La trêve hivernale des coupures d’énergie permet ainsi aux ménages en difficulté de maintenir chauffage et eau chaude lorsque la température est en baisse. 

Il convient de préciser que les fournisseurs d’électricité pourront néanmoins procéder à une réduction de puissance, sauf pour les consommateurs en situation de précarité énergétique. Ces dispositions s’appliquent également aux distributeurs d’eau. 

Les cas non concernés par la trêve hivernale

Il apparait que la mesure d’expulsion pourra être exécutée dans certains cas :

Lorsque les personnes sont en situation de relogement : L’expulsion pourra jouer lorsque le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille

Lorsque les occupants d’un immeuble ont fait l’objet d’un arrêté de péril. Autrement dit, lorsque l’occupation de l’immeuble présente un danger en raison de sa vétusté ou de sa solidité. 

Lorsque les personnes occupent illégalement un logement. En effet, la loi ELAN du 23 novembre 2018 précise que la trêve hivernale ne peut plus bénéficier aux squatteurs soit  « les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ».

Ainsi, seuls les locataire en titre et non concernés par ces exceptions sont protégés par la trêve hivernale. 

La procédure à suivre pour le bailleur

Durant la trêve, l’exécution des décisions d’expulsion est suspendue. Toutefois, le propriétaire peut toujours initier la procédure.

La présence d’une clause résolutoire peut faciliter l’exécution d’une expulsion : il est important de l’ajouter au bail. En cas d’impayés, le propriétaire doit faire parvenir au locataire un commandement de payer, en recourant aux services d’un huissier. Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire pourra saisir le juge.

Le propriétaire doit alors signaler son problème à la Commission des actions et prévention des expulsions locatives deux mois avant d’en référer au tribunal. Quand ce délai est passé, le propriétaire peut se baser sur la clause résolutoire pour expulser le locataire, qui perd automatiquement son droit d’occupation.

Lorsque cette clause est activée, le locataire est assigné en référé. Il doit se présenter au juge d’instance afin que le bail soit résilié. Le propriétaire est en droit d’exiger le cumul de tous les loyers impayés. À noter qu’en tant que propriétaire, il convient d’aviser le préfet par lettre recommandée deux mois avant l’audience.

Une fois l’assignation délivrée, il faut attendre l’audience (les délais peuvent varier d’une ville à l’autre). Ce n’est qu’une fois que le juge a demandé l’expulsion du locataire que le propriétaire peut le sommer de quitter les lieux : pour cela, il faudra lui envoyer un recommandé avec avis de réception. Il disposera de deux mois maximum pour partir (Article 61 et 62 de la Loi du 9 juillet 1991).

Les possibles recours du locataire

Le locataire est protégé pendant la trêve hivernale mais comme nous l’avons vu, les procédures ne sont pas bloquées pour autant.

Le recours devant le juge

Le locataire peut demander un délai de paiement : s’il est accordé par le juge, la procédure sera logiquement retardée. Et même après l’assignation en référé, le mauvais payeur peut encore faire valoir certains droits. Il peut notamment demander un renvoi justifié, par exemple lorsque le locataire sollicite la désignation d’un avocat à l’aide juridictionnelle (cela peut prendre plusieurs mois).

De plus, un juge peut suspendre la clause résolutoire, pour annuler la fin du bail et donner un délai supplémentaire au locataire, susceptible d’avoir jusqu’à 3 ans pour régulariser la situation. Au terme de cette période, s’il n’a pas répondu à ses engagements, la clause résolutoire est finalement appliquée et l’expulsion définitive devient possible.

Les aides financières 

Le locataire peut également demander une aide financière ponctuelle à un fonds de solidarité pour le logement (APL, ALF ou ALS). Si ces difficultés font suite à un changement important dans la situation financière ou familiale du locataire, les allocations peuvent être réévaluées en cours d’année sans avoir à attendre le prochain calcul.