La responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de dégâts des eaux

22 mars 2021

Les dégâts des eaux constituent en nombre l’une des causes principales de sinistre dans les immeubles collectifs d’habitation. Dans un immeuble en copropriété, un dégât des eaux peut avoir pour origine  une partie privative (débordement d’appareils à effet d’eau privatifs ou de récipients, infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires, canalisations privatives), mais aussi une partie commune (toiture, façade, terrasse, colonne d’évacuation des eaux usées qui traverse les appartements,  terrasse).

Provenance des parties communes

Lorsque le dégât des eaux a pour origine une partie commune de l’immeuble, il appartiendra  au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de  procéder aux travaux nécessaires   en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que « Il [le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. »

Décision des travaux

Rappelons qu’en cas de dégât des eaux, les assurances multirisques habitation, que ce soit celle de l’immeuble ou celle du locataire ou propriétaire occupant, ne prennent en charge que les dommages causés par le dégât des eaux.  Mais elles ne prennent pas en charge les travaux nécessaires pour réparer la cause du dégât des eaux.

Si les travaux à réaliser  constituent des petits travaux d’entretien, des travaux conservatoires pouvant être financés  dans le cadre du budget prévisionnel ou s’ils constituent des travaux urgents, le syndic pourra les réaliser de sa propre initiative conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que « le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci »

Dans les autres cas, la réalisation des travaux devra être décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.

La copropriété sera responsable des dommages causés par le dégât des eaux, dans tous les cas.

Responsabilités de la copropriété

Responsabilité civile

La responsabilité de la copropriété peut être engagée sur le fondement des règles de droit commun de la responsabilité civile prévues aux articles 1240 et 1241 du code civile (responsabilité pour faute)  ou de l’article 1242 du code civil (responsabilité du fait des choses).

Mais, la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété a institué une responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires qui est plus facile à mettre en œuvre que la responsabilité de droit commun.

Responsabilité spéciale

Cette responsabilité spéciale est prévue à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965  qui dispose que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Contrairement à la responsabilité de droit commun des articles 1240, 1241 et 1242, la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires prévue à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne nécessite pas de prouver une faute de la copropriété. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit dès lors que les dommages causés trouvent leur origine dans les parties communes. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité au motif par exemple qu’il ignorait les défectuosités de l’état de l’immeuble, qu’il existe des difficultés de trésorerie.

Autre spécificité de la responsabilité spéciale du syndicat des copropriétaires est qu’elle bénéficie non seulement aux copropriétaires eux-mêmes mais également aux tiers.

Ainsi, un locataire est en droit d’engager en action en responsabilité contre la copropriété en invoquant les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Assurance et indemnisations

En principe, les dommages matériels causés par un dégât des eaux sont indemnisés par les assurances. Toutefois, certains dégâts des eaux importants sont susceptibles de causer des dommages qui peuvent ne pas être pris en charge par les assurances (trouble de jouissance, préjudice moral en cas de dégradation de l‘état de santé en lien avec le dégât des eaux, perte de chance liée à l’impossibilité de louer le logement, etc…). Pour ces dommages, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’obtenir une indemnisation.

Rappelons que tout syndicat des copropriétaires est dans l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).  

Rédaction : A. RODRIGUEZ
Infographie : J. COTTIN