À la suite du décès de notre mère, je détiens avec mes frères en indivision, une maison située à Saint Lunaire, en Bretagne. Je m’interroge sur les modalités de gestion du bien : à savoir qui peut occuper le bien, faut-il demander une autorisation pour l’occuper, comment sont répartis les frais, suis-je obligée de rester dans l’indivision … Dis-Moi Mon Droit vous explique.
Après le décès, tous les héritiers se retrouvent propriétaires d’une fraction des biens laissés par le défunt. Les parts ne sont pas individualisées, chacun d’eux va recevoir une quote part en fonction de ses droits.
Quels sont nos droits et nos obligations ?
Chaque indivisaire peut, en principe, utiliser le bien indivis, à condition de respecter les droits des autres indivisaires. Ils ont des droits identiques.
Attention : si un co-indivisaire occupe la maison, il devra verser une indemnité d’occupation. Le montant de cette indemnité est fixé soit d’un commun accord soit par le juge (art.815-9 code civil).
Les héritiers ont cinq ans pour réclamer cette somme (art.815-10 code civil).
Chacun des indivisaires est tenu de régler les dettes de l’indivision en fonction de sa quote part. Un indivisaire qui aurait avancé des fonds pour réparer un mur qui risquait de s’effondrer par exemple peut en exiger le remboursement
Comment sont prises les décisions ?
- Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence (art.815-2 code civil).
Les actes les moins graves peuvent être accomplis par le ou les indivisaires qui justifient d’une majorité au moins égale aux 2/3 des droits indivis (art.815-3 code civil).
- Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité sauf exception. L’unanimité s’applique pour les actes graves pour lesquels il est nécessaire d’obtenir le consentement de tous les co-indivisaires. Il s’agit de tout acte qui ne rentre pas dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis ou de tout d’acte de disposition autre que la vente de biens indivis.
Attention : la vente d’un bien indivis peut être demandée par les indivisaires représentant les 2/3 des droits indivis, sous réserve de respecter une procédure particulière.
L’intervention du notaire est obligatoire, il va consigner leur intention dans un acte et le signifier (par voie d’huissier) dans un délai d’un mois aux autres indivisaires. En l’absence d’opposition dans un délai de 3 mois, le notaire va dresser un procès-verbal. Le tribunal peut alors être saisi pour obtenir l’autorisation de vendre le bien indivis aux enchères, si cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (article 815-5-1 du code civil).
A noter : il serait judicieux si les co-indivisaires sont d’accord de conclure une convention d’indivision pour faciliter la gestion du bien indivis en définissant leurs propres règles.
Elle peut être à durée déterminée ou indéterminée. S’agissant d’un bien immobilier, la convention d’indivision doit faire l’objet d’une publicité foncière.
Puis-je vendre ma quote part à un tiers ?
Chaque indivisaire peut disposer librement de ses droits dans, l’indivision, il peut les vendre ou les donner.
Un indivisaire qui souhaite céder sa quote part dans l’indivision, doit d’abord aviser les autres indivisaires car ils bénéficient d’un droit de préemption (art. 815-14 du code civil). En effet, ces derniers peuvent acquérir en priorité votre part. Vous devez donc les informer en leur adressant le projet de vente par huissier.
Ce projet doit contenir les mentions suivantes :
- le prix
- les conditions de la cession
- nom
- domicile et profession du candidat à l’acquisition
Ils ont un mois pour exercer leur droit de préemption.
L’indivisaire qui souhaite acquérir votre part, a deux mois pour réaliser la vente. S’il ne s’exécute pas dans ce délai, il faudra lui adresser une mise en demeure de signer. Si au bout de 15 jours, il ne s’est toujours pas exécuté, vous pourrez vendre à une autre personne.
Et si un indivisaire émet le souhait de sortir de l’indivision ?
Il faut dans ce cas trouver une solution, l’art.815 du code civil dispose « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Le partage peut être amiable, s’ils sont tous d’accord sur les modalités de partage (le bien devra être vendu, chaque indivisaire récupérant une part du prix en fonction de ses droits dans l’indivision). Dans le cas contraire, le partage sera judiciaire.
Attention : les créanciers d’un co-indivisaire ont la possibilité de provoquer le partage en justice au nom de leur débiteur. Les indivisaires peuvent toutefois s’opposer à cette action en s’acquittant de la dette art.815-17 code civil.
” Je suis très attachée à cette maison familiale, je souhaite la récupérer. Que faire ? “
La solution : racheter les quotes- parts des co héritiers sous forme de soulte, afin d’obtenir la pleine propriété du bien.
Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, il sera procédé à un partage judiciaire. Il faudra saisir le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, le recours à un avocat est obligatoire.
Le partage peut-il être contesté ?
Oui, l’héritier qui souhaite contester le partage pour un motif légitime et sérieux dispose d’un délai de cinq ans pour agir en justice.
A noter : il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu propriétaire, les droits étant de nature différente. En revanche, il peut y avoir indivision entre plusieurs nus-propriétaires.
Rédaction : O. BOUNOUAR
