Engager la responsabilité de l’agent immobilier : dans quels cas ?

9 décembre 2021

Vous souhaitez vendre ou louer votre bien, il est possible de confier cette mission à un agent immobilier. En effet, l’agent immobilier est un intermédiaire, professionnel et rémunéré, chargé de mettre en relation un acheteur et un vendeur ou de s’occuper de la gestion d’un bien mis en location. Son statut est réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Avant toute démarche, il est important de signer un contrat de mandat puisque ce contrat va préciser l’étendu des missions de l’agent immobilier et fixer les limites de sa responsabilité (vente d’un immeuble, gestion immobilière, recherche d’un acquéreur, achat d’un bien…). Si ce dernier ne respecte pas les obligations contractuelles, sa responsabilité pourra être engagée par le mandant ou le futur acquéreur du bien en question.

Également, vous devez demander à l’agent immobilier de présenter sa carte professionnelle, appelée carte T, pour s’assurer de son aptitude professionnelle.

Comment engager la responsabilité civile de l’agent immobilier ?

L’agent immobilier doit répondre à plusieurs obligations vis-à-vis de son mandant. Il est possible d’engager sa responsabilité si ce dernier n’a pas exécuté sa mission ou ne l’a pas exécuté correctement, qu’un acte juridique s’avère irrégulier ou encore qu’il a manqué à son obligation de conseil. Pour cela, vous devez démontrer sa faute, le dommage et le lien, de causalité entre les deux.

  • L’obligation de moyen : L’agent immobilier ne certifie pas de résultat, mais doit mettre tout en œuvre pour répondre aux obligations contractuelles conférées par le contrat. Il n’est pas possible d’engager la responsabilité de l’agent immobilier si celui-ci ne parvient pas à vendre le bien alors qu’il a mis tous les moyens en œuvre sauf si vous arrivez à démontrer une faute dans l’exécution de sa mission ou s’il n’a pas mis en œuvre les moyens indiqués dans le contrat.
    Exemple de jurisprudence : CA Versailles 3ème ch. 7 novembre 2003, pour la location de bail, l’agent immobilier est tenu de s’assurer de la solvabilité des locataires.
  • L’obligation de résultat : dans le cadre de ses fonctions, l’agent immobilier peut être amené à rédiger des actes juridiques pour son client (promesse de vente). Il doit respecter certaines conditions notamment la capacité juridique des partie, l’état juridique du bien en question, l’enregistrement…
    Exemple de jurisprudence : Cass. 1ère chambre civile, 14 novembre 2019, l’agent immobilier doit vérifier le titre de propriété du vendeur avant la signature du compromis pour s’assurer de l’efficacité de la promesse de vente.
  • Le devoir de conseil : l’agent immobilier doit délivrer toutes les informations susceptibles d’impacter la décision de l’acheteur ou du vendeur concernant l’opération en cours. Également, le client doit être averti de tous les risques liés à cette opération immobilière et les informations doivent être vérifiées à l’avance pour soumettre une information exacte et complète. Attention, il n’est pas possible d’invoquer la responsabilité de l’agent immobilier pour vice caché si le vendeur du bien ne lui en a pas fait part. Exemple de jurisprudence : Cass, 3ème civile, 20 décembre 1971, l’agent immobilier a omis de préciser qu’un transformateur électrique se trouvait sur le terrain.
    Si l’agent immobilier ne respecte pas ses obligations, sa responsabilité peut être engagée conformément à l’article 1992 du Code civil qui précise que « le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu’il commet dans sa gestion. »

Comment engager la responsabilité pénale de l’agent immobilier ?

L’agent immobilier peut être poursuivi devant les tribunaux répressifs. Pour cela, une plainte doit être déposée contre lui auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie.

L’agent peut être condamné par le tribunal pour escroquerie, détournement de fonds, abus de confiance ou encore le fait de se livrer à l’activité d’agent immobilier, administrateur de biens sans être titulaire de la carte professionnelle.

Comment saisir le médiateur immobilier ?

Si vous faites face à un litige avec un agent immobilier, vous pouvez faire appel au médiateur avant de saisir la juridiction compétente. Ce recours doit être privilégié puisqu’une issue amiable peut être facilement trouvée et que ce recours est gratuit pour les particuliers. Avant toute saisine du médiateur, vous devez tenter de régler le litige avec l’agent immobilier.

Le médiateur dispose d’un délai de 90 jours à compter de la date de notification de la saisine pour régler la médiation et proposer aux parties une solution au litige. Les parties ne sont pas tenues par la solution proposée par le médiateur. Il est possible par la suite de saisir le juge.

Rédaction : A. SALVAN

Infographie : E. CREPLET