En cas de vente : quels sont les droits du locataire ?

14 mars 2022

Le bail est défini à l’article 1709 du Code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

Il est précisé à l’article 1711 du Code civil que lorsqu’il s’agit d’une maison ou de meuble il s’agit d’un « bail à loyer ».

La plupart des locations portant sur des biens immobiliers sont régit par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi a été mise en place pour améliorer les rapports locatifs.

Cette loi s’applique aux logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient vides ou meublés. Par extension, cette loi s’applique également au parking, garage, terrain ou jardin accessoire au logement principal.

Une résidence est considérée comme principale dès lors que le logement est occupé 8 mois par an. A contrario, une résidence secondaire sera seulement soumise aux dispositions du Code civil ce qui laisse une plus grande liberté contractuelle.

Il a également été considéré que cette loi ne s’applique pas aux logements consentis à titre accessoires au contrat de travail c’est-à-dire les logements de fonction (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743)

En effet, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant plus favorables et protectrices des locataires, il est tentant de revendiquer son application et notamment dans le cas de la vente d’un logement.

Dans quel cas un propriétaire peut résilier votre bail ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit 3 cas dans lesquels votre bailleur peut résilier votre bail :

  • Reprendre le logement pour y habiter
  • Vendre le logement 
  • Motif légitime et sérieux : tel qu’un défaut de paiement des loyers, un usage non-paisible des lieux loués…

En dehors de ces cas, votre bailleur ne peut pas résilier votre bail.

Pouvez-vous bénéficier d’un préavis en cas vente de votre logement ?

Oui, le préavis est votre principal droit. Votre bailleur doit vous délivrer un congé en respectant un délai de préavis.

Dans le cas d’un bail pour une location meublée, le bailleur doit vous délivrer un congé 3 mois avant la date d’échéance du bail.

Dans le cas d’un bail pour une location vide, le bailleur doit vous délivrer un congé 6 mois avant la date d’échéance du bail.

Bon à savoir : si vous libérez le logement avant la fin du délai de préavis, vous n’avez pas à payer le reste des loyers puisque le préavis est à l’initiative du bailleur.

Pouvez-vous bénéficier d’une priorité pour acheter le logement en vente au terme de votre bail ?

Oui, sous certaines conditions vous pouvez bénéficier d’un droit de préemption.

Le droit de préemption est l’avantage qui est donné à une personne par la loi ou une disposition contractuelle permettant de disposer d’un droit de priorité pour faire l’acquisition du bien loué.

Il existe 4 cas dans lesquels vous pouvez bénéficier d’un droit de préemption :

  • Lors de la vente d’un bien immobilier libre dont le bail arrive à son terme
  • Lors de la vente du logement suite à la division ou subdivision partielle ou totale de l’immeuble
  • Lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, qu’ils soient libres ou occupés
  • Lors de la vente de plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales.

Par exception, il y a 4 cas dans lesquels le droit de préemption n’existe pas :

  • Si votre bailleur prévoit de vendre le logement à un membre de sa famille jusqu’au 3ème degrés c’est à dire jusqu’à ses arrière-grands-parents, ses oncles et tantes ou ses neveux et nièces
  • S’il s’agit d’une location meublée
  • Si l’immeuble est insalubre
  • Si la vente intervient en cours de bail : le nouveau propriétaire reprendra le contrat à son compte.

Comment pouvez-vous exercer votre droit de préemption lié au congé pour vendre ?

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé vaut vente, il doit donc à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

L’offre n’est valable que pendant 2 mois, vous pouvez accepter ou refuser l’offre.

En cas d’acceptation vous disposez d’un nouveau délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente.

Si vous avez refusez l’offre et que le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, il doit vous reproposer l’achat du bien à ces nouvelles conditions.

Que se passe-t-il si votre bailleur ne respecte pas votre droit de préemption?

En cas de non-respect du droit de préemption, vous pouvez solliciter la nullité de la vente conclue avec un tiers.

Etant donné qu’il s’agit d’une nullité relative, les juges de la Cour de cassation ont considéré que seul le locataire peut solliciter la nullité du contrat de vente (Cour de cassation civ 3, n°08-11.615).

Bon à savoir : les mairies disposent également d’un droit de préemption, elles devront exercer ce droit avant que vous n’acceptiez l’offre.

La vente du logement peut-elle intervenir en cours de bail ?

Oui, votre propriétaire peut vendre le bien en cours de bail. Dans ce cas vous ne bénéficiez pas d’un droit de préemption sauf dans certaines situations (première vente consécutive à la division ou la subdivision de l’immeuble…). Votre bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire qui devra vous informer de ses coordonnées.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

  • Si le propriétaire veut vendre son logement :
  1. S’il veut le vendre plus de 3 ans après son acquisition : le nouveau propriétaire pourra délivrer le congé à la fin du bail.
  2. S’il veut le vendre moins de 3 ans après son acquisition : le nouveau propriétaire pourra délivrer son congé à l’issue de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
  • Si le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter :
  1. S’il veut le reprendre plus de 2 ans après son acquisition : le nouveau propriétaire pourra délivrer son congé à la fin du bail
  2. S’il veut le reprendre moins de 2 ans après son acquisition : le nouveau propriétaire pourra délivrer son congé mais il ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 années après la date d’acquisition du logement.

Votre propriétaire peut-il vous imposer la visite du logement ?

Non, sauf clause contraire dans le contrat de bail, votre bailleur ne peut pas vous imposer un droit de visite. Etant précisé que même si un droit de visite est prévu, le propriétaire doit recueillir votre accord avant la visite. Si vous refusez, votre refus doit être légitime.

En présence d’une clause, cette dernière est encadrée, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que cette clause est réputée non écrite si elle prévoit des visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

A défaut de permettre des visites, le bailleur pourra saisir le Tribunal udiciaire après mise en demeure pour faire ordonner l’accès au logement loué.