Divorce ou séparation : comment gérer le crédit immobilier ?

17 juin 2020

Un crédit immobilier à deux est une solution choisie par de nombreux couples afin d’augmenter leur capacité d’emprunt. Néanmoins, il n’est pas rare que lorsqu’un couple se sépare, le crédit soit toujours en cours. 
En cas de différend lors du partage, les règles seront différentes selon le mode d’union adopté par le couple. Les règles du régime matrimonial choisi s’appliqueront aux époux (art. 1397 à 1581 C.civ), et celles de l’indivision pour les concubins et pacsés (article 815-13 C.civ). 

Le principe de solidarité

Dès lors que deux conjoints souscrivent ensemble un emprunt immobilier, le principe de solidarité trouve à s’appliquer (art. 1887 C.civ). Cette solidarité ne se présume pas et résulte soit d’une clause prévue au contrat souscrit auprès de la banque, soit du régime matrimonial choisi par les époux (art. 1310 C.civ). 

Cela entraine comme principale conséquence le fait que si l’un des deux emprunteurs n’est plus en mesure de régler les mensualités du prêt, le second sera entièrement responsable du remboursement de celles-ci vis-à-vis de la banque.

La solidarité subsiste en cas de divorce ou de séparation. 

Le rachat de soulte

En pratique, l’option la plus simple est celle de la vente du bien afin de rembourser le prêt par anticipation. 

Néanmoins, si l’un des coemprunteurs souhaitent conserver le bien, il doit procéder au rachat de soulte. La soulte est la somme versée après le divorce ou le partage des biens par l’un des protagonistes de l’opération qui souhaite devenir l’unique propriétaire après la séparation. 

Autrement dit, il devra racheter les parts de son ex-conjoint pour acquérir la pleine propriété du bien. Le rachat de soulte est une opération qui s’effectue obligatoirement devant notaire qui dressera un acte appelé état liquidatif. 

Des frais de notaire sont à ajouter au coût même du rachat de soulte. Ils sont en général estimés à 7 ou 8% de la valeur de la compensation versée et sont partagés entre les membres du couple.

A noter : l’évaluation de la quote-part se réalise en prenant en compte la valeur actuelle du bien au moment du partage et non la valeur d’achat.

La désolidarisation du prêt immobilier

Quelle que soit la situation matrimoniale (marié, pacsés, en indivision), si l’un des deux emprunteurs souhaite mettre fin à un prêt contracté ensemble, il faut qu’une demande de désolidarisation du prêt soit faite auprès de la banque. Autrement dit, il s’agit de la reprise de l’intégralité du crédit par l’un des coemprunteurs. 

Cela permettra au second de ne plus être solidaire des remboursements en cas de non-paiement du crédit par son ex-conjoint. La désolidarisation est soumise à l’accord de la banque qui n’a pas l’obligation de l’accepter. Si la désolidarisation est acceptée, le demandeur devient seul responsable de sa dette. 

Le transfert de propriété devra, là aussi, être établi par acte notarié a posteriori afin que l’un des coemprunteurs devienne l’unique propriétaire du bien immobilier.

Rédaction : C. MEWISSEN