Dispositif loi Pinel : De quoi s’agit-il ?

14 octobre 2020

Le dispositif Loi PINEL est un dispositif de défiscalisation qui a été institué par la loi de finances pour 2015 pour favoriser l’investissement locatif.

Il remplace le dispositif dit DUFLOT » et « SCELLIER » qui existait jusqu’alors.

Comme pour le dispositif DUFLOT et SCELLIER, le dispositif PINEL prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu mais le législateur a voulu réformer les dispositifs existants afin d’en accroître l’attractivité auprès d’un plus grand nombre d’investisseurs.

Le dispositif de réduction d’impôt PINEL s’applique exclusivement aux opérations de construction ou d’acquisition réalisées dans certaines zones entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.

Quel est le champ d’application du dispositif PINEL ?

En ce qui concerne la nature de l’investissement

Le dispositif s’applique à :

  • l’acquisition d’un logement neuf achevé  ou en état futur d’achèvement
  • l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou réhabilité
  • l’acquisition d’un local en vue de sa transformation en logement
  • l’acquisition de locaux inachevés en vue de leur achèvement en logement
  • la construction d’un logement par le contribuable (dans ce cas la date de réalisation de l’investissement sera la date du dépôt de la demande de permis de construire)

En ce qui concerne la situation de l’immeuble 

L’immeuble doit se trouver :

  • Soit dans une zone tendue, c’est-à-dire une zone géographique se caractérise par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Il s’agit des communes situées en zone A bis, A et B1 mentionnées à l’annexe I de l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation.
  • Soit dans une commune dont le territoire est couvert par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense (CRSD) ou l’ayant été dans un délai de huit ans précédant l’investissement. La liste des CRSD est disponible sur le site internet du ministère des armées (www.defense.gouv.fr).

Respect d’un certain niveau de performance énergétique globale du logement 

Le bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné à la justification du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret.

En ce qui concerne les bénéficiaires 

La réduction d’impôt PINEL s’applique aux contribuables, personnes physiques, fiscalement domiciliés en France.

L’investissement peut être réalisé directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI (société civile de placement immobilier).

Quelles sont les conditions d’application du dispositif PINEL ?

Un engagement de location pendant 6 ou 9 ans

Pour bénéficier du dispositif PINEL , le propriétaire, doit s’engager à donner le logement en location pendant une durée minimale de six   ou neuf ans (sur option du contribuable).

L’engagement initial de location peut être prorogé, selon le cas, pour une période de 3 ans de location renouvelable une fois s’il était d’une durée de six ans et d’une seule période triennale s’il était d’une durée de neuf ans.

Le logement doit être donné en location non meublée dans un délai de douze mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Le logement doit, par ailleurs, être affecté à usage d’habitation principale du locataire.

La location peut être conclue, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, avec un ascendant ou un descendant du contribuable, sous réserve qu’il ne soit pas membre du foyer fiscal de ce dernier ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec l’un des ascendants ou descendants de l’un des associés de la société.

Un plafond de loyer et de ressources des locataires

Pendant toute la durée couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds fixés par décret. Ces plafonds de loyer diffèrent notamment selon la zone du territoire métropolitain dans laquelle le logement donné en location est situé.

Pour les baux conclus en 2020, le plafond de loyer par m2 est de :

  • 17,43 € en zone A bis,
  • 12,95 € dans le reste de la zone A,
  • 10,44 € en zone B 1
    (article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts)

De plus, les ressources des locataires ne doit pas dépasser un certain plafonds qui diffèrent également selon la zone du territoire métropolitain dans laquelle le logement donné en location est situé.

Les plafonds de ressources par zone  sont  fixés par  décret (l’article 2 terdecies D de l’annexe II du Code Général des Impôts).

Quel est le montant de la réduction d’impôt sur le revenu ?

La réduction d’impôt est calculé sur le prix de revient de l’investissement (prix d’acquisition , honoraires de notaire, commissions d’agences, etc…) auquel on applique un taux.

Ce taux est fixé pour les investissements réalisés en métropole, à :

  • 12 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de six ans, puis  6 % pour une 1ère prolongation de 3 ans, et 3 % pour une seconde prolongation de 3 ans,
  • 18 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de neuf ans, puis 3 % pour une prolongation de 3 ans.

Ces taux sont respectivement portés à 23 % et à 29 % pour les investissements réalisés en outre-mer.

A noter : Le prix de revient pour le calcul du montant de la réduction est retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable, du ou des logements dans la limite de deux logements.

Le montant de la réduction d’impôt calculé en fonction de ces taux est ensuite réparti sur la durée de la location, soit sur 6 ou 9 ans,  puis sur 3 ans en cas de prolongation.

Rédaction : A. RODRIGUEZ