Copropriété : que faire en cas d’abus de majorité ?

17 août 2020

Qu’est-ce que l’abus de majorité?

Lorsque dans une copropriété, un ou plusieurs copropriétaires profitent de la majorité que leur donne leur tantièmes pour faire adopter en assemblée générale des décisions dans le seul but de favoriser leurs intérêts personnels au détriment de l’intérêt collectif des autres copropriétaires, il est possible de demander en justice l’annulation de ces décisions pour « abus de majorité ».

En effet, la jurisprudence a admis qu’une décision d’assemblée générale puisse être annulée  pour abus de majorité alors même qu’elle a été adoptée à la majorité requise par la loi et que les conditions de forme et délais prévus par la loi ont été respectés.

L’abus de majorité n’est pas définie par la loi. C’est une notion qui s’inspire directement de la notion d’abus de droit et dont les contours ont été définis par la  jurisprudence.

Selon la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, une assemblée générale des copropriétaires commet un abus de majorité pour une décision :

  • Contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires
  • Prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires
  • Par laquelle la majorité use de ses droits dans la seule intention de nuire
  • Qui rompt l’égalité entre les copropriétaires

Comment annuler la décision?

Pour demander l’annulation d’une décision d’assemblée générale pour abus de majorité, vous devrez saisir le Tribunal Judiciaire dans un délai de 2 mois  à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, obligatoirement par l’intermédiaire d’un avocat.  Pour que votre demande d’annulation soit recevable, il faut que vous ayez voté contre la décision contestée.

En tant que demandeur,  il vous appartiendra d’apporter la preuve du caractère abusif de la décision. Voici quelques exemples tirés de la jurisprudence, dans lesquels l’abus de majorité a été retenu.

  • – une décision de financer, sans motif valable et avec les fonds de l’ensemble des copropriétaires les frais exposés pour l’organisation d’apéritifs par un nombre limité d’entre eux et dans leur propre intérêt (Cour d’appel de Paris, 26 mai 1995)
  • -Les  décisions d’assemblée prises grâce à la majorité  que lui donnaient les tantièmes d’un copropriétaire, de ceux de sa femme et ceux de sa fille  d’exécuter  des travaux proposés par ce propriétaire sans qu’aucun devis ait été présenté aux copropriétaires, de se faire désigner syndic bénévole pour éviter la désignation d’un syndic professionnel souhaité par les copropriétaires autres que la famille de ce copropriétaire afin de régler les litiges en cours, d’adopter le budget prévisionnel de l’année 1992 contre l’avis des mêmes copropriétaires étrangers à sa famille soucieux de faire régler au préalable les problèmes de répartition des charges, et de se faire autoriser à engager en sa qualité de syndic des actions à titre personnel à l’encontre de certains copropriétaires démontrant ainsi la confusion totale des intérêts personnels de la famille de ce copropriétaire avec les intérêts collectifs de la collectivité des copropriétaires (Cour de cassation, 3e civ., 27 février 2001)
  • -La décision refusant sans motif à un copropriétaire l’autorisation de réaliser des travaux  d’amélioration susceptible de rendre le local de ce copropriétaire  habitable  (Cour d’appel de Paris, 23e ch., sect. B, 17 janv. 2008) ;
  • -La décision interdisant  à un  copropriétaire commerçant d’entreposer ses conteneurs d’ordures personnels dans le local poubelles commun (Cass. 3e civ., 11 mars 2009) ;
  • -La décision autorisant certains copropriétaires  et pas à d’autres, à occuper les emplacements de stationnement délimités dans la cour commune en nombre insuffisant pour l’ensemble des occupants, sans contrepartie pour les copropriétaires lésés (Cour de cassation, chambre civile 3, 11 mai 2006).
  • -La décision refusant à un copropriétaire l’autorisation de se raccorder à une conduite d’eau commune alors qu’elle l’avait accordé précédemment à d’autres copropriétaires (Cour d’appel de  Paris, 23e ch. B, 30 nov. 1990).

Rédacteur: A. RODRIGUEZ