Le contrat de location-accession est un contrat qui a pour objet l’accession à la propriété d’un logement au terme d’une période de jouissance à titre onéreux.
Qu’est ce qu’un contrat de location – accession ?
Il n’est pas contrat de vente ni une simple location assortie d’une promesse unilatérale de vente. Il s’agit d’une convention originale créée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.
Le contrat de location-accession peut être consenti par toute personne, qu’il s’agisse d’un particulier agissant de manière occasionnelle ou d’un professionnel de l’immobilier agissant en tant que tel : promoteur-constructeur privé, marchand de biens, société d’économie mixte, organisme d’habitations à loyer modéré.
Il peut porter sur des immeubles neufs, achevés ou en cours de construction, comme sur des immeubles anciens, mais il ne concerne que les locaux affectés à l’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation.
Voici une présentation des principales dispositions de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.
La formation du contrat de location-accession
Le contrat de location-accession comporte une promesse de vente du vendeur en contrepartie de la faculté de levée d’option de l’accédant, pour un immeuble à usage d’habitation, après une période de jouissance à titre onéreux moyennant le paiement d’une redevance qui comporte deux parties : l’une obligatoire correspond à la jouissance du logement avant le transfert de propriété, l’autre facultative correspond à une avance sur le prix. Lorsque la redevance comporte une avance sur le prix, le paiement de celui-ci est fractionné, à défaut, il est différé (article 1 de la loi du 12 juillet 1984)
Un contrat préliminaire peut être signé. Il a pour but la réservation du logement en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué par l’accédant à un compte spécial. Mais il n’est pas obligatoire (article 3 de la loi du 12 juillet 1984)
Le contrat de location-accession doit être conclu par acte notarié et publié au bureau des hypothèques.
Le contrat doit comporter obligatoirement :
- la description et les caractéristiques techniques de l’immeuble ;
- le prix de vente et les modalités de révision éventuelles (révision limitée par l’indice du coût de la construction INSEE pour la partie non encore payée) ;
- l’intention de payer le prix avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier régi par la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979. Lorsque le contrat indique que l’accédant entend recourir à un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. Cette condition doit être réalisée à la date d’exigibilité du paiement.
- la date d’entrée en jouissance et le délai dans lequel l’accédant devra exercer son droit d’acquérir la propriété ainsi que les conditions de résiliation anticipée du contrat. Le délai d’option est donc libre, mais doit figurer au contrat ;
- le montant de la redevance mise à la charge de l’accédant, sa périodicité et les modalités de sa révision. Cette révision est limitée par l’indice du coût de la construction INSEE ;
- les modalités d’imputation de la redevance sur le prix.
La redevance comprend donc :
- une partie représentative du droit de jouissance, qui restera acquise au bailleur-vendeur ;
- une partie qui s’imputera sur le prix le jour de la levée d’option (ou « épargne ») lorsque le paiement du prix est fractionné ;
- les modalités de calcul des sommes à restituer à l’accédant et des indemnités dues au vendeur s’il n’y a pas levée de l’option ;
En cas de résiliation du contrat, le vendeur peut obtenir une indemnité d’un montant différent suivant les cas :
- inexécution de ses obligations par le locataire accédant : l’indemnité maximum peut atteindre 2 % du prix du logement ;
- non-levée d’option : l’indemnité maximum ne pourra dépasser 1 % du prix du logement.
La mise en oeuvre du contrat de location-accession
Phase de jouissance à titre onéreux
Un état des lieux contradictoire doit être établi lors de la signature du contrat ou lors de la remise des clés.
L’occupant verse la redevance prévue dans le contrat.
Répartition des charges entre accédant et bailleur
L’entretien et les réparations de l’immeuble incombent à l’accédant. Le vendeur conserve la charge des réparations relatives aux éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ainsi qu’à tous autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux, et aux éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles.
Cas de la copropriété
Le contrat de location-accession est assimilé à une mutation en ce qui concerne l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, c’est-à-dire que l’accédant est considéré d’ores et déjà comme propriétaire.
L’accédant vote à l’assemblée générale pour les réparations qui lui incombent.
Le vendeur vote pour les réparations mises à sa charge et pour les actes concernant la propriété du logement.
Chacun des deux cocontractants peut assister à l’assemblée générale pour les questions pour lesquelles il n’a pas le droit de vote et formuler des observations.
Sortie de la phase de jouissance à titre onéreux
L’accédant peut lever l’option à tout moment de cette période avant l’expiration du délai qui lui est consenti.
Si l’option d’achat n’a pas été levée dans ce délai, le vendeur doit, trois mois avant le terme prévu par le contrat, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, mettre l’accédant en demeure d’exercer sa faculté d’acquérir l’immeuble.
La mise en demeure comporte un état de la situation des paiements faits par l’accédant ou pour son compte, faisant apparaître le solde du prix du logement restant à acquitter.
Levée d’option
L’accédant exprime sa volonté d’acquérir le logement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
- le transfert de propriété est constaté par acte authentique.
Non-levée d’option
Elle peut être due soit à une décision de l’accédant, soit à l’arrivée du terme du délai d’option prévu au contrat, sans levée d’option.
Le délai de la période de jouissance du logement à titre onéreux peut être prolongé. Cette prolongation doit faire l’objet d’un accord amiable qui est constaté par un avenant au contrat de location-accession.
La prolongation du délai de la période de jouissance à titre onéreux ne peut intervenir que si la durée totale de cette période ne dépasse pas huit ans.
Droits de l’accédant à partir de la résiliation du contrat de location-accession
Il a droit à la restitution des sommes qu’il a versées et qui correspondent à la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble. Ces sommes doivent être révisées dans les mêmes conditions que le prix de vente. Ces sommes doivent être restituées dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l’occupant.
Rédaction : A. RODRIGUEZ
