Comment régler un conflit avec son syndic de copropriété ?

26 octobre 2021

Votre syndic ne remplit pas toutes ses obligations ? Il n’effectue plus l’entretien des parties communes, ou ne prend pas les mesures nécessaires pour faire exécuter les travaux urgents ? Vous souhaitez changer de syndic et/ou lui demander des dommages et intérêts ?

Le syndic est chargé d’accomplir différentes missions, et en fonction du conflit qui vous oppose à votre syndic, plusieurs actions seront envisageables : la révocation, la plainte pénale, la résolution amiable, et le recours au tribunaux civils.

Les fautes professionnelles du syndic

Votre syndic de copropriété est le représentant et l’agent d’exécution de votre syndicat de copropriété. Il tient ses pouvoirs d’un contrat de mandat qui lui a été donné par le syndicat de copropriété. Par conséquent, il est soumis aux dispositions sur le droit du mandat (arts. 1984 et s. du code civil).

Les compétences principales du syndic sont :

  • Celles qui lui sont attribuées par les statuts de la copropriété,
  • La gestion de l’entretien courant de l’immeuble et du personnel,
  • La gestion des travaux urgents,
  • Et la représentation du syndicat de copropriété, notamment en justice.

Votre syndic doit respecter les décisions de l’AG et les termes de son mandat. Il est possible de lui reprocher une faute de gestion (ou faute professionnelle) lorsqu’il commet un manquement contractuel, en n’exécutant pas ou mal ses obligations. C’est par exemple le cas lorsqu’il :

  • Ne convoque pas l’assemblée générale (AG),
  • Ne tient pas une correcte comptabilité de la copropriété,
  • Ne recouvre pas les charges de copropriété,
  • Tarde à lancer des travaux urgent, etc.

Votre syndic commet également une faute de gestion s’il abuse de ses pouvoirs de représentant. C’est notamment le cas lorsqu’il :

  • Dépasse ses fonctions (commande de travaux non urgents qui n’ont pas été votés par l’AG, favorise un copropriétaire ou ses intérêts personnels dans sa gestion, autorise des travaux pour un prix supérieur à celui voté en AG),
  • Facture des prestations de services supplémentaires, alors qu’ils devraient être compris dans le forfait de base (par ex. la gestion des archives et la gestion des sinistres), ou qu’il les facture sans l’accord préalable de l’assemblée générale (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

La révocation du syndic

Lorsque le syndic commet une faute de gestion ou un abus, il est possible de le révoquer avant la fin du mandat afin de changer de mandataire. La procédure est la suivante :  

  • Par courrier recommandé avec accusé de réception, demander d’ajouter la révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec suffisamment d’avance (au moins 2 mois),
  • Voter à la majorité absolue la révocation du syndic, soit la moitié de tous les copropriétaires de l’immeuble (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965), en démontrant un motif légitime et sérieux (par ex. une faute de gestion),
  • A défaut de majorité absolue, mais que la révocation a recueilli le tiers des voix, alors il est possible de procéder immédiatement à un second vote sur la révocation à la majorité simple, soit la moitié des copropriétaires présents ou représentés à l’AG (art. 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).
  • Nommer un nouveau syndic de copropriété, en ayant pris soin d’ajouter ce sujet à l’ordre du jour dans les règles (il est interdit d’avoir une copropriété sans syndic).

La procédure judiciaire

Il est possible d’engager une procédure en justice à l’encontre de son syndic défaillant. En matière civile, il faudra assigner le syndic devant le tribunal judiciaire compétent. En matière pénale, il suffira de déposer plainte contre le syndic de copropriété au commissariat de police ou de gendarmerie.

La responsabilité civile du syndic

En cas de manquement à ses obligations, il est possible d’engager la responsabilité civile du syndic de copropriété. Cette responsabilité peut prendre deux formes :

Si le syndicat de copropriété agit en responsabilité, alors c’est une responsabilité contractuelle, fondée sur l’article 1991 et suivants du code civil. Le syndic pourra alors être condamné par le juge à payer des dommages et intérêts au syndicat, à hauteur des conséquences des manquements.

Si un ou plusieurs copropriétaires individuellement veulent engager la responsabilité du syndic, ils engagent la responsabilité civile « extracontractuelle » ou « délictuelle » du syndic (art. 1240 et suivants du code civil). Ils pourront demander l’entier dédommagement du préjudice subi en raison du manquement du syndic. C’est le cas par exemple si des travaux urgents n’ont pas été commandés et une personne a été blessée en conséquence…

En matière civile, il est toujours intéressant d’envisager une tentative de résolution amiable du litige avant de saisir les tribunaux. Vous pouvez avoir recours à un conciliateur de justice (gratuit), à un médiateur civil, ou à une procédure participative. A noter que la tentative de résolution amiable est obligatoire pour tous les litiges inférieurs à 5 000 € avant de saisir la juridiction civile.

La responsabilité pénale du syndic

En cas de négligence à effectuer les travaux urgents, ayant causé des blessures aux personnes, il est possible de porter plainte contre le syndic pour mise en danger d’autrui.

Dans la cas où le syndic (mandataire), se retrouve en situation de conflit d’intérêt avec le syndicat des copropriétaires (le mandant), car il lui fait dépenser plus que ce qui est prévu au contrat sans son accord, il est possible de déposer plainte pour escroquerie ou abus de confiance. Par exemple, s’il fait payer des services complémentaires sans l’accord de l’AG, ou émet une facturation supplémentaire pour des prestations qui doivent être comprises dans le forfait annuel.

Le syndic est également responsable de l’entretien de l’immeuble, et peut être condamné pénalement s’il a recours à du travail dissimulé.

Rédaction : A. SOARES DE ALBERGARIA