Acheter une maison pour un euro, c’est possible ! Mais attention, il s’agit d’un 1€ symbolique. En réalité, des frais divers se cachent derrière ce prix plus qu’attractif. L’acquisition ou la donation d’un immeuble public pour un euro symbolique se retrouve dans deux situations . Tout d’abord, dans le cas où les communes proposent à des particuliers d’acquérir un terrain communal pour 1€ symbolique. Deuxièmement, dans le cadre d’une vente à un euro symbolique d’un propriétaire à son héritier.
Peut-on acheter un terrain communal pour un euro symbolique ?
Le principe est que les biens d’une collectivité publique ne peuvent pas être cédés « à vil prix », c’est-à-dire en deçà de leur valeur. Les personnes publiques sont soumises à l’interdiction d’accorder des libéralités, de faire des donations (Décision n°86-207 DC du 26 juin 1987 .)
A savoir : Les personnes publics possèdent des immeubles qui font partie du domaine privé et d’autres du domaine public. Les biens du domaine public sont inaliénables et donc ne peuvent faire l’objet d’une vente, ni à leur prix réel, ni au prix d’un euro symbolique.
La commune peut donc céder ses biens du domaine privé pour un euro symbolique à la condition que « la cession [soit] justifiée par des motifs d’intérêt général, et comporte des contreparties suffisantes ».
Ex. Pour la cession d’un ensemble immobilier à des associations culturelles, éducatives et sportives. La contrepartie étant que la vente permet aux associations de mener à bien leurs projets et de disposer d’un lieu de réunion adapté à leur réalisation (CE, 25 novembre 2009, Commune de Mer )
Cette vente peut être consentie aux particuliers ou à d’autres personnes publiques (toujours en respectant l’exigence d’intérêt général et de contrepartie suffisante).
Attention ! Si ces exigences ne sont pas remplies la vente pourra être annulée, mais il existe aussi des risques financiers. Si le montant du rabais est trop important il peut être déclaré illégal par la commission européenne. Le risque est le suivant : être obligé de rembourser le montant de l’aide accordée et payer un complément correspondant aux intérêts bancaires qui auraient été payés.
Peut-on céder un bien à son héritier pour un euro symbolique ?
La vente, pour qu’elle soit parfaite, suppose que les parties soient d’accord sur la chose et le prix. Le prix est un élément essentiel, alors peut-il être fixé à un euro symbolique ?
La vente sans prix réel et sérieux est de nullité absolue (ch. com., 23 octobre 2007, n°06-13.979 ). Cependant, la vente pour un euro symbolique est possible par exemple pour payer une dette préexistante (c’est une dation en paiement : c’est-à-dire que l’on règle une dette par un bien ou une prestation différente de celle qui était due initialement) ou bien pour cacher une donation.
La donation déguisée est un don consenti à un héritier ou à un tiers sous la forme d’un acte à titre onéreux. En réalité il s’agit d’une donation mais l’opération a l’apparence d’une vente. La donation déguisée peut être légale, sauf quand elle dissimule un avantage successoral. En cas de donation déguisée pour organiser la succession alors vous pouvez encourir une amende, la nullité de l’opération et un redressement fiscal.
La donation déguisée peut être contestée par l’administration fiscale et par les héritiers qui peuvent exiger le paiement des droits de donation en plus des impôts relatifs au régime de la vente.
Remarque : Un prix bas ne veut pas nécessairement indiquer une donation déguisée. Tant que la contrepartie est raisonnable l’opération peut être qualifiée de vente.
Rédaction : E. CREPLET
