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Il s’agit d’un contrat provenant de la jurisprudence, soit le terme « sui generis ». Ce contrat est conclu entre deux parties : le bailleur et le preneur. Le propriétaire foncier donne la possibilité à l’occupant d’obtenir un droit exceptionnel d’occupation sur un bien. L’occupant versera en contrepartie de cela une somme financière à bas prix ou plus exactement une redevance.
Il existe deux conditions cumulatives afin que la convention d’occupation précaire soit valable :
Les circonstances exceptionnelles peuvent concerner par exemple : La situation fragile de l’immeuble/ Le caractère temporaire de l’occupation/ La situation géographique du local.
Cela détermine également la durée d’une convention d’occupation précaire qui peut être déterminée ou indéterminée. Cela doit résulter ainsi d’une situation précaire objective lors de la conclusion du contrat.
Il existe 3 caractéristiques à prendre en compte concernant la modicité d’une redevance d’occupation :
NB : Il est à préciser que dans le cas où ces deux conditions cumulatives ne sont pas remplies, la convention d’occupation précaire peut être requalifiée en bail commercial ou en bail d’habitation en fonction de la situation.
Il faut préciser que la convention d’occupation précaire n’est soumise à aucune condition de forme, cependant, nous vous recommandons de le rédiger à l’écrit.
1ʳᵉ condition : Formalisme écrit → Il est recommandé que la convention d’occupation précaire soit rédigée à l’écrit afin d’éviter un litige malgré le fait qu’il n’y ait aucune disposition légale à ce sujet. Le formalisme écrit doit inclure toutes les modalités de l’accord, y compris les conditions d’occupations ainsi que les raisons de la précarité.
2ᵉ condition : Les clauses → Elle doit inclure des clauses incluant la nature temporaire de l’occupation, les obligations des parties ainsi que les circonstances mettant fin à l’occupation
3ᵉ condition : La signature des parties → Elle doit être signée par chacune des parties afin de garantir leur consentement et leur engagement aux termes de l’accord.
Pour le cas d’une personne physique par exemple :
La convention d’occupation précaire peut prendre fin à tout moment. Le propriétaire peut adresser une lettre de mise en demeure au locataire s’il souhaite mettre un terme au contrat. Cela conduira à ce que l’occupant quitte l’immeuble ou les locaux.
Il est vivement recommandé qu’un préavis soit inscrit dès rédaction de la convention d’occupation précaire. Ledit préavis est d’un mois minimum.
La notification est liée soit par la réalisation ou la disparition d’un événement justifiant la précarité comme la fin des travaux par exemple.
Les parties peuvent convenir mutuellement de la fin du contrat sans respecter les conditions prévues au départ, cependant, cela doit être formalisé par écrit pour éviter toute contestation.
Le bailleur peut récupérer son local à n’importe quel moment, cela sans à respecter un délai de préavis ni à verser une indemnité à l’occupant.
L’occupant a la possibilité de bénéficier d’une redevance faible ainsi que d’une adaptabilité quant à la durée de l’occupation.
L’inconvénient majeur revient à l’occupant par rapport à la précarité de sa situation. Il s’expose à des risques dans la mesure où il ne dispose pas du droit au maintien dans les lieux ni de protection contre les troubles de jouissance. Il peut également se faire opposer la résiliation de la convention sans motif ni obtenir une indemnité.
La situation est particulièrement désavantageuse pour l’occupant. En effet, il a peu de sécurité juridique. D’ailleurs, il n’a ni garantie ni protection, notamment en cas de litige. Il doit donc être attentif quant aux conditions d’occupation et à la rédaction des clauses prévues dans le cadre de la convention d’occupation précaire.
Il peut donc consulter un avocat pour validation de la convention d’occupation précaire, celui-ci pourra le conseiller.
En cas de litige, vous pouvez prévoir un recours à l’amiable en cherchant un compromis via la négociation sur les termes de la convention, les conditions de résiliation notamment.
La médiation ainsi que la conciliation font partie des options dont disposent les parties dans le cadre d’un recours à l’amiable afin de trouver une solution acceptable.
Pour les litiges relatifs à la convention d’occupation précaire, cela dépend de la nature du litige.
En effet, si nous sommes dans le cadre de la validité de la convention ainsi que sur les conditions de préavis, l’exécution du contrat, le juge compétent sera le juge judiciaire.
Si la nature du litige concerne l’urbanisme ou la sécurité publique, il est pertinent de saisir le juge administratif.
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