Bonjour,

Vous indiquez avoir signé un engagement de caution pour un locataire qui ne paie plus son loyer malgré les aides APL perçues, et vous souhaitez mettre fin à votre engagement afin d’éviter d’être poursuivi pour les impayés.

Il faut distinguer deux éléments essentiels :

• la durée de votre cautionnement,
• et le fait que le logement relève de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

1. Vérifiez si votre caution est à durée déterminée ou indéterminée

Le contrat de cautionnement doit préciser :

• soit une durée déterminée (ex. : « jusqu’au 30 juin 2027 »),
• soit une durée indéterminée.

Si la caution est à durée déterminée

Vous restez engagé jusqu’au terme prévu dans l’acte.
Vous ne pouvez pas résilier avant cette date, sauf accord du bailleur.

Si la caution est à durée indéterminée

Vous pouvez mettre fin à votre engagement à tout moment par courrier recommandé au propriétaire (articles 2315 et 2316 du Code civil).

Attention : la résiliation ne prend pas effet immédiatement

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la résiliation d’une caution à durée indéterminée ne produit effet qu’à la fin du bail en cours.

Autrement dit :

• vous pouvez dénoncer votre caution aujourd’hui,
• mais vous restez tenu des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location initial,
• et même jusqu’au renouvellement ou à la reconduction du bail.

En effet, l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé. »

Ainsi, même après votre courrier de résiliation, vous pourrez encore être poursuivi pour les loyers dus jusqu’à l’échéance du bail en cours.

2. Que faire concrètement ?

Vous pouvez :

Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire

Dans ce courrier :

• indiquez votre volonté de résilier votre engagement de caution,
• rappelez les références du bail,
• demandez la prise en compte de cette résiliation à l’échéance du bail conformément à l’article 22-1 de la loi de 1989.

Conservez :

• une copie du courrier,
• l’accusé de réception,
• votre acte de cautionnement.

3. Êtes-vous obligé de payer les loyers impayés ?

Oui, si le locataire ne paie pas, le bailleur peut légalement se retourner contre vous dans les limites prévues par votre engagement.

Cela dépend également de la nature de la caution :

• caution simple : le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire ;
• caution solidaire : le bailleur peut vous réclamer directement les sommes dues.

4. Si vous payez à la place du locataire

Vous pourrez ensuite agir contre le locataire pour récupérer les sommes versées (article 2308 du Code civil).

En résumé

• Si votre caution est à durée déterminée : vous restez engagé jusqu’à la date prévue.
• Si elle est à durée indéterminée : vous pouvez la résilier à tout moment.
• Toutefois, en matière de bail d’habitation, la résiliation ne prend effet qu’à la fin du bail en cours (article 22-1 de la loi de 1989).
• Vous restez donc responsable des loyers impayés jusqu’à cette échéance.
• Si vous devez payer, vous pourrez ensuite vous retourner contre le locataire.

Bien cordialement,

L’équipe de Dis-Moi Mon Droit