Bonjour,

Votre situation soulève plusieurs problématiques importantes, notamment sur la fiabilité des informations transmises par le notaire, les effets juridiques d’une fausse déclaration dans un avant-contrat de vente, ainsi que la possibilité d’annuler la vente ou d’engager la responsabilité du notaire.

1. Le rôle du notaire dans une vente immobilière

Le notaire est tenu à un devoir d’information, de conseil et de vérification. Il doit notamment s’assurer de la situation hypothécaire du bien vendu. Cela comprend la vérification auprès du service de la publicité foncière pour savoir si le bien est grevé d’hypothèques ou de prénotations.

L’article 2001 du Code civil fait du notaire un officier public responsable des actes qu’il établit :
“L’intérêt des avances faites par le mandataire lui est dû par le mandant, à dater du jour des avances constatées.”

Il engage donc sa responsabilité civile professionnelle en cas de manquement. Cela peut donner lieu à des dommages et intérêts, voire à l’annulation de la vente dans certains cas.

2. Fausse déclaration sur l’état hypothécaire : faute ou négligence du notaire ?

Si le projet d’acte de vente mentionne à tort qu’il n’y a aucune hypothèque ni prénotation sur le bien, alors qu’une créance existait déjà et que vous n’en avez été informé qu’à la veille de la signature, cela peut s’apparenter à une faute professionnelle du notaire.

Cela est d’autant plus grave si vous avez subi un préjudice financier et moral du fait de cette information tardive (vente de biens personnels, perte d’activité, déménagement en urgence, etc.).

La jurisprudence considère que le notaire doit informer les parties de la situation hypothécaire réelle du bien avant la vente.

3. Peut-on annuler la vente ?

Vous indiquez que la vente est “expirée” au 20 avril, mais que la notaire considère que vous êtes toujours engagés.

Cela dépend :

• Si le compromis de vente ou la promesse de vente a été signé avec une date butoir expirée sans signature d’acte authentique, la vente est en principe caduque, sauf clause contraire.

• Toutefois, si l’acte authentique a été signé, l’annulation de la vente est plus complexe. Il faudra prouver un vice du consentement (erreur, dol), ou demander une résolution judiciaire si vous avez subi un préjudice.

Sur le dol :

Article 1137 du Code civil :

“Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.”

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Sur l’erreur :

Article 1132 du Code civil :

L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

4. Possibilité d’agir contre le notaire

Vous pouvez engager :

• Une procédure en responsabilité civile contre le notaire, en prouvant :

  • Une faute (fausse déclaration sur l’état hypothécaire)

  • Un préjudice (financier, moral, perte d’activité)

  • Un lien de causalité entre les deux.

Il est possible de saisir :

• Le bâtonnier de l’ordre des notaires pour une conciliation.

• Ou directement le tribunal judiciaire avec l’assistance d’un avocat.

Le notaire est couvert par une assurance responsabilité professionnelle, ce qui permet une indemnisation en cas de condamnation.

En résumé :

• Oui, vous pouvez envisager une action contre le notaire pour faute professionnelle.

• Si l’acte de vente n’a pas été signé, et la date est dépassée, vous pourriez ne plus être engagés.

• Prenez contact rapidement avec un avocat spécialisé en droit immobilier pour examiner la situation, notamment si des clauses vous engagent encore.

• Vous pouvez aussi adresser une réclamation au Conseil régional des notaires.