Bonjour, voici ma question.

Je suis le second d’une fratrie de 4 enfants. Suite au décès de notre mère, nous nous retrouvons en indivision d’une maison située en France.

Cette maison, a été utilisée comme maison de vacance et n’est en l’état utilisable qu’aux bonnes saisons. Depuis le décès de mon père, il y a de ca 20 ans, aucun réel investissement n’y a été réalisé. Cette situation à, bien entendu, entrainé une dégradation progressive de ce dernier.

Après discussion avec mes deux frères, ceux-ci m’ont clairement marqué leur accord pour me céder leurs parts. Un de mes frère étant en règlement de dette suite à un divorce compliqué, il ne peut rester propriétaire d’une part, mon second frère n’est , quant à lui, pas intéressé par ce bâtiment et a d’autre projets.

Donc si je fais ce rachat, je me retrouve avec ¾ des parts du bâtiment.

Je suppose que vous commencez à discerner ma question.

Que se passerait il si ma sœur refuse de me céder sa part ?

Je ne peux envisager d’effectuer ce rachat auprès de mes frères sans la garantie de pouvoir récupérer mon argent si la situation se transformait en impasse avec ma sœur.

Ma décision doit se faire au plus vite car la situation de frère en règlement de dette exige une solution rapide

J’ai recherché des informations sur internet à ce sujet et j’avais trouvé un site où l’on parlait de l’administration des indivisis. Dans ce site (https://www.village-justice.com/articles/les-regles-fonctionnement-indivision,30285.html) il semble que si la situation venait à un blocage, il ne me serait pas nécessairement possible de provoquer la vente du bien pour récupérer mes fonds :

« Les actes qui requièrent l’unanimité.

L’unanimité s’applique pour ce que l’on qualifie « d’actes graves » et pour lesquels il est nécessaire d’obtenir le consentement de tous les Co indivisaires.

…

Ainsi, il faut comprendre notamment que la vente d’un bien immobilier indivis devra nécessairement recueillir le consentement unanime des Co indivisaires.

…

L’intervention du juge.

Lorsque le consentement des autres coindivisaires est nécessaire mais qu’il est difficile voire impossible à obtenir, un indivisaire, qui souhaite réaliser un acte de disposition ou d’administration portant sur un bien indivis, peut solliciter l’autorisation du juge à cette fin.

…

En outre, depuis la loi du 12 mai 2009, le juge peut autoriser un ou plusieurs des Co indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis à vendre un bien indivis »

Plus loin il est écrit ceci

« 2. La vente du bien indivis.

L’article 815-5-1 du Code civil prévoit en effet que la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le Juge à la demande d’un ou de plusieurs indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis.

Le processus se déroule devant un notaire qui recueille cette volonté et, dans un délai d’un mois, la fait signifier aux autres indivisaires.

Dans sa décision, le juge peut autoriser la vente si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Ainsi, si un indivisaire détient à lui seul au moins 2/3 des droits indivis portant sur le bien, il peut sortir de l’indivision en sollicitant du juge la vente du bien indivis.

Si l’indivisaire est propriétaire de la totalité d’un bien de l’indivision, du fait de sa sortie, il récupère le bien et les autres Co indivisaires demeurent en indivision sur les autres biens. »

Il est bien difficile de se faire une idée juste dans tout cela et je ne peux me contenter de supposer.

Lors des discussions avec ma sœur, elle semble vouloir garder ce lieu pour pouvoir y passer de temps en temps quelques jours (ca se chiffre à maximum 2 semaines l’été et éventuellement 1 semaine en automne). Elle semble donc vouloir continuer la situation qui a débuté à la mort de mon père. Le bâtiment ne supportera pas cela encore longtemps et je préfère encore le voir partir que de lui infliger cela, nous y perdrions tous.

Mon projet pour ce bâtiment, serait d’y effectuer les travaux nécessaires pour le rendre habitable à l’année mon intention étant à moyen terme d’y habiter à l’année. Je lui ai proposé de me céder sa part et de lui garantir la possibilité de s’y rendre à la demande 2-3 semaines par an et que je m’engageais à ne pas être présent à ce moment-là.

D’ailleurs, surgit là une autre question :

Dans le cadre d’un indivisi, un des indivisis a-t-il le droit d’exiger l’absence des autres lorsqu’il en jouit du lieu ou cette exigence d’exclusivité est abusive, le bâtiment ne posant aucun problème de chambre pour y loger à plusieurs ? Cette question peut-elle faire l’objet d’une décision à la majorité des 2/3 ?

Et si cette exclusivité est possible, qui décide des date de présence, est-ce là encore une prérogative de la majorité des 2/3 ?

Enfin, comme je vous l’ai dit, je souhaite faire des travaux de rénovation dans le bien. Une question très importante se pose alors

La décision de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou tout autre acte susceptible de modifier de façon significative le lieu, doit-il faire l’objet d’une majorité absolue ou de la majorité des 2/3 et dans ce cas, les frais des travaux sont-il supporté par tous à raison de leurs part ou juste par l’instigateur de ces travaux ?

Bien que ce bâtiment me tienne à cœur, je ne suis pas disposé à partir dans un conflit interminable.

Merci d’avance pour votre éclairage.

David Stiévenart

51 rue Guy de Bres

7000 Mons

Belgique

+32 4 96/40.57.27

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