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Depuis plusieurs années une AG,à donné le droit à un copropriétaire le droit de faire un jardin d’agrément sur le toit d’un passage collé à sa terrasse du premier étage.

Depuis de nombreuses fuites sont survenues et une facture de 20000 euros à été payée par les copropriétaires.

En AG 2025,18 voies contre 10 ,ont voté contre la reutilation de ce passage .

Le copropriétaire à porté plainte contre le syndic,afin d’obtenir le droit d’utiliser ce passage en jardin avec fleures et arbuste,aux frais de tous les copropriétaires.

Que faire?

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Bonjour,

Le droit de jouissance d’une partie commune tel que l’usage d’un toit pour un jardin d’agrément par un copropriétaire est un sujet classique en copropriété. Ce type de droit est en principe soumis à l’accord de l’assemblée générale, qui dispose d’un pouvoir d’appréciation important concernant les droits de jouissance sur les parties communes.
La création, la suppression ou la modification d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune nécessite une décision de l’assemblée générale prise à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sauf si la décision implique une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance, auquel cas l’unanimité est requise. En outre, une fois un droit de jouissance particulier accordé à un copropriétaire, l’assemblée ne peut revenir sur cette décision si un droit acquis a été conféré, sauf accord du bénéficiaire.
Lorsque des travaux réalisés par un copropriétaire sur une partie commune engendrent des dommages (ici, des fuites ayant entraîné une dépense de 20 000 €), la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée si ces dommages trouvent leur origine dans les parties communes, sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute du syndicat. Toutefois, si les dommages résultent de travaux ou d’un usage anormal de la partie commune par un copropriétaire, la responsabilité de ce dernier peut également être engagée vis-à-vis du syndicat ou des autres copropriétaires, notamment au titre des troubles anormaux de voisinage ou de la responsabilité délictuelle.
La décision prise en 2025 de refuser la réutilisation du passage en jardin d’agrément (18 voix contre 10) doit respecter plusieurs conditions pour être valable :
  • Elle doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée.
  • Elle ne doit pas porter atteinte à un droit acquis précédemment accordé au copropriétaire, sauf accord de celui-ci.
  • Si la décision porte sur une modification du règlement de copropriété, elle doit respecter la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Si la décision d’AG ayant accordé le jardin d’agrément a créé un droit acquis pour le copropriétaire, la nouvelle AG ne peut pas annuler ce droit sans l’accord du bénéficiaire. Il est donc indispensable d’examiner le procès-verbal de l’AG d’origine, du règlement de copropriété et de la rédaction de la décision initiale est donc indispensable.

Si le jardin d’agrément a causé des fuites, la responsabilité du syndicat peut être engagée vis-à-vis des copropriétaires pour les dommages aux parties communes, mais il peut aussi se retourner contre le copropriétaire à l’origine des travaux s’il existe une faute ou un usage anormal. Le copropriétaire peut saisir le juge pour demander la confirmation de son droit de jouissance (si celui-ci est un droit acquis), ou pour contester la décision de l’AG 2025 s’il estime qu’elle porte atteinte à ce droit. Le juge examinera la nature du droit accordé initialement, les circonstances des fuites, la responsabilité éventuelle du copropriétaire et du syndicat, et la conformité des décisions d’AG aux règles de majorité et d’ordre du jour.

Enfin, si le droit de jardin d’agrément est maintenu, la question de la réparation des dommages causés par cet usage doit être tranchée. Les frais peuvent être supportés par le syndicat (et donc par tous les copropriétaires), sauf à démontrer une faute ou un usage anormal du copropriétaire bénéficiaire.

Il est donc impératif d’analyser la nature du droit initialement accordé : s’il s’agit d’un droit acquis, la décision de l’AG 2025 ne peut le supprimer sans l’accord du copropriétaire. Dans le cas contraire, la majorité requise et le respect de la procédure doivent être vérifiés. Pour la prise en charge des travaux de réparation, le syndicat est responsable vis-à-vis des copropriétaires, mais il peut exercer une action contre le copropriétaire si une faute lui est imputable. La contestation de la décision d’AG 2025 peut être soumise au juge, qui tranchera au vu des circonstances particulières, du règlement de copropriété et de la chronologie des décisions.

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