Madame, Monsieur,
Si les appels de fonds correspondent à un budget prévisionnel régulièrement voté, le syndic est en principe dans son droit, même si certains trouvent les montants excessifs.
Si le syndic a augmenté les provisions sans décision d’assemblée ou au‑delà de ce qui a été voté, il excède ses pouvoirs et sa responsabilité peut être recherchée. [
Sur le retard de la comptabilité 2024 et l’absence d’assemblée en début d’année : Le syndic doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an et permettre à l’assemblée de se prononcer sur l’approbation des comptes. Un retard important, non justifié, dans l’établissement des comptes et la convocation de l’assemblée peut constituer un manquement à ses obligations, justifiant un changement de syndic ou une action en responsabilité.
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Exiger immédiatement du syndic :
- la communication de la comptabilité 2024 en l’état et des éléments permettant de comprendre le niveau des provisions (projets de budget, devis, contrats, etc.) ;
- la mise à disposition des pièces justificatives des charges pour consultation, conformément à l’article 18‑1 de la loi de 1965 et à l’article 9‑1 du décret de 1967.
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Mettre en demeure le syndic (par LRAR) de :
- finaliser les comptes 2024 dans un délai déterminé ;
- convoquer l’assemblée générale avec à l’ordre du jour l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, la question du maintien ou non du syndic, et éventuellement la fixation de pénalités pour retard dans la communication des documents.
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Utiliser le mécanisme des pénalités de retard (article 21, alinéa 7 de la loi de 1965, décret n° 2020‑1229) si, un mois après une demande écrite du conseil syndical, le syndic n’a pas transmis les pièces et documents relatifs à la gestion :
- calculer les pénalités (15 € par jour de retard) à imputer sur la rémunération du syndic ;
- à défaut de prise en compte spontanée par le syndic, le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond pour obtenir la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat.
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Convoquer l’assemblée générale :
- si le syndic ne répond pas ou ne convoque pas l’assemblée malgré demande, le président du conseil syndical peut, en respectant la procédure de l’article 8 du décret de 1967, convoquer lui‑même l’assemblée ;
- en cas d’empêchement du syndic, il peut convoquer une assemblée pour désigner un nouveau syndic (article 18, V de la loi de 1965).
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Préparer un rapport du conseil syndical pour l’assemblée, exposant :
- le retard de la comptabilité ;
- le niveau des provisions appelées et les explications (ou leur absence) fournies par le syndic ;
- les difficultés rencontrées dans l’accès aux pièces justificatives ;
- les mesures proposées (mise en concurrence et éventuel changement de syndic, encadrement des délégations, etc.).
Restant à votre disposition,
L’équipe de Dis-Moi Mon Droit
