Vous avancez dans la vie et commencez à prendre de l’âge ? Vous voulez donner des biens à vos enfants mais le coût de la donation est trop important ? Pensez au démembrement de propriété afin d’anticiper la transmission de vos biens à moindre coût.
Comment se compose la propriété ?
Le droit de propriété effectif sur les biens se décompose en deux éléments distincts que sont l’usufruit et la « nue-propriété ». Le démembrement de propriété peut résulter d’une situation légale (succession) ou d’une convention (donation).
En effet, le démembrement de propriété consiste à séparer le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété par un acte juridique. Ainsi, deux personnalités distinctes (le nu-propriétaire et l’usufruitier) se partagent la pleine propriété d’un bien.
En théorie, le droit de propriété comporte réellement trois prérogatives :
- L’Abusus, qui est le droit de disposer du bien ;
- L’Usus, qui est le droit d’user du bien ;
- Le Fructus, le droit d’en percevoir les fruits (revenus).
Ainsi l’usufruit représente en réalité la réunion des prérogatives de l’usus et du fructus, et l’abusus celui de la « nue-propriété ».
En d’autres termes, celui qui dispose de la « nue-propriété » a la faculté de disposer de la chose, de telle sorte qu’il peut la vendre ou la donner. En effet, le nu-propriétaire peut disposer du bien sans pouvoir l’utiliser ni en retirer des revenus.
L’utilisation du bien est réservé à celui qui détient l’usufruit. La réunion de l’usus et du fructus permet au bénéficiaire d’user de la chose et d’en percevoir les revenus. Ainsi l’usufruitier dispose du droit de jouissance et de conservation sur un bien qui appartient à une autre personne (le nu propriétaire).
Quels avantages procure le démembrement de propriété ?
La plupart du temps, un démembrement de propriété intervient à la suite d’une donation avec réserve d’usufruit ou lors d’une succession par exemple.
En effet, ce mécanisme est souvent utilisé en famille afin de transmettre un bien à ses descendants en leur épargnant le paiement de droits de succession. Il n’est pas rare non plus d’acheter en démembrement de propriété car la valeur de l’usufruit est moins élevée.
Comment se calcule la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?
Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, le montant des droits de donation est calculé sur la valeur de la nue-propriété et non sur l’entièreté de celle-ci. Pour ainsi dire, l’assiette sur laquelle le montant des droits est dû sera retranché du montant de la valeur de l’usufruit.
Lors d’un don, d’une succession ou alors d’une vente, le fisc va évaluer la valeur d’un bien démembré selon l’âge de l’usufruitier. Sachant que l’usufruit s’éteint au décès, et que la propriété se reconstruit entièrement sur le nu-propriétaire, il est normal que la valeur de l’usufruit soit décroissante avec le temps, à l’inverse de la nue-propriété.
Il vous est possible de calculer la valeur de votre usufruit ou nue-propriété.
Qui paye quoi en nue-propriété ?
Au niveau des impôts locaux, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.
De plus, comme exposé ci-dessus, si vous souhaitez transmettre la nue-propriété d’un bien à vos enfants, vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisqu’ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
Enfin, si vous êtes nue-propriétaire d’un bien, celui-ci n’intègre pas votre patrimoine immobilier et donc n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Rédaction : S. JARJAT
