ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE DANS UN CONTRAT DE LOCATION

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que lors de la remise et de la restitution des clés, il est obligatoire (pour les logements vides et ceux meublés dont le bail est signé après le 27 mars 2014) d’établir un état des lieux.

L’état des lieux sera donc un état des lieux d’entrée lors de la remise des clés et un état des lieux de sortie lors de leur restitution.

Quelles sont les mentions obligatoires dans l'état des lieux de sortie ?

Pour un logement vide, l’état des lieux doit décrire avec précision le logement et ses équipements.

Il doit au moins comporter les informations suivantes :

Type d’état des lieux : état des lieux de sortie ou entrée
Date
Localisation du logement
Dénomination des parties
Dénomination des tiers s’il y a lieu
Relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
Clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux
Description de chaque pièce et partie du logement, description de l’état des revêtements, des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.
Signature des parties ou personnes mandatées
Adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire
Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
Éventuellement évolution de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’état des lieux d’entrée.

Pour un logement meublé, il faudra ajouter à cette liste, un inventaire détaillé du mobilier selon l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Ainsi, tous les objets du logement, leurs noms, leurs nombres et leurs états devront être détaillés au sein de l’inventaire. Plusieurs éléments sont considérés comme nécessaires tels que les équipements de literie et une cuisine équipée.

À noter qu’avant la loi Pinel du 27 mars 2014, il n’était pas obligatoire d’établir un état des lieux. Ainsi, pour un bail signé avant le 27 mars 2014, vous étiez toujours présumé avoir reçu le logement et ses équipements en bon état.

Comment établir un état des lieux de sortie en cas de litige ?

En cas d’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie à l’amiable, parce que vous refusez son établissement ou vous ne vous présentez pas à l’état des lieux de sortie, il sera nécessaire de solliciter un huissier de justice afin d’établir cet état des lieux, à frais partagés entre le propriétaire et vous.

Les sommes demandées par l’huissier varient selon la surface du logement.

L’huissier vous avertira du rendez-vous au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si les parties sont absentes, l’huissier établira tout de même un état des lieux de sortie qui s’imposera aux parties. Si vous êtes absent, votre bailleur devra saisir le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire pour faire constater votre refus. À l’inverse, si c’est votre bailleur qui est absent, vous pourrez restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception.

Que faire en cas d'absence d'état des lieux d'entrée ?

Pour un logement vide et meublé dont le bail est signé après le 27 mars 2014 :

Si l’absence d’état des lieux d’entrée résulte de votre refus ou des deux conjointement : le bien est présumé être en bon état de réparations locatives, sans considération du réel état. Ainsi, selon l’article 1731 du Code civil, vous devrez rendre un logement en bon état, sauf preuve du mauvais état initial.

Si l’absence d’état des lieux d’entrée résulte du refus de votre propriétaire : il lui revient d’apporter la preuve que le bien a été délivré en bon état de réparations locatives pour se prévaloir de dégradations imputables à votre fait. À défaut, le bien est présumé être restitué dans un état identique.

Pour un logement meublé dont le bail est signé avant le 27 mars 2014, puisque l’état des lieux n’était pas obligatoire, vous serez toujours présumé avoir reçu le logement et ses équipements en bon état.

Comment contester un état des lieux de sortie après sa signature ?

Il sera nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester l’état des lieux et essayer de régler le litige à l’amiable en proposant un second état des lieux.

À défaut, il est possible de saisir un conciliateur de justice, afin d’essayer à nouveau de régler le litige à l’amiable. Avant la saisine du Tribunal Judiciaire, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation pour une dernière tentative amiable.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une somme que vous versez afin de garantir votre propriétaire contre vos défaillances. Cette somme correspond au maximum à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1969 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur doit vous restituer le dépôt de garantie à compter de la remise des clés, dans un délai de :

1 mois si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie
2 mois si l’état des lieux d’entrée n’est pas conforme à l’état des lieux de sortie

Le bailleur peut-il ne pas vous restituer votre dépôt de garantie ?

Oui, votre bailleur peut garder tout ou partie de votre dépôt garantie. Le bailleur ne peut retenir que des sommes en lien avec un manquement à vos obligations, ce sera le cas pour des loyers impayés, charges, dégradations du logement ou des meubles.

Votre bailleur doit nécessairement justifier les retenues effectuées sur votre dépôt de garantie par notamment la production de factures, devis…

En cas de désaccord, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur. À défaut d’accord, vous pouvez saisir la Commission départementale de Conciliation. En cas d’échec de la conciliation, vous pouvez saisir le Tribunal Judiciaire dans un délai de 3 années.

Alison Legros

Juriste Solucia SPJ