Bonjour,
La loi impose au bailleur d’assurer la délivrance d’un logement décent, notamment en matière de santé, de sécurité et de salubrité, conformément à l’
article 1719 du Code civil et à l’
article 6 de la loi du 6 juillet 1989. L’insalubrité constatée par des experts en 2021/2022 engage la responsabilité du bailleur quant à son obligation de délivrance et d’entretien, d’autant plus que vous êtes en situation de handicap, ce qui renforce l’importance de l’accessibilité et de la salubrité du logement.
Exception d’inexécution et suspension du loyer
En principe, un locataire ne peut pas suspendre le paiement du loyer pour un manquement du bailleur. Cependant, la jurisprudence et la loi reconnaissent une exception : lorsque le manquement du bailleur rend impossible ou extrêmement difficile l’usage des lieux conformément à la destination contractuelle, la suspension du paiement du loyer peut être admise. En effet, la jurisprudence exige que l’impossibilité d’usage soit quasi totale ou rende impossible l’utilisation des pièces concernées par l’insalubrité.
Synthèse jurisprudentielle et conditions
- Impossibilité d’utilisation totale ou quasi-totale : la suspension du loyer est admise si les conditions d’insalubrité rendent la salle de bains et les toilettes inutilisables de façon absolue, et que cela affecte substantiellement l’usage du logement.
- Caractère proportionné et bonne foi : vous devez pouvoir démontrer que vous avez agi de bonne foi, alerté le bailleur à plusieurs reprises (recommandés avec AR), et que la suspension du paiement est proportionnée à la gravité du manquement.
- Risque pour le locataire : si le juge estime que les conditions ne sont pas réunies, le locataire s’expose à la résiliation du bail et à une condamnation pour loyers impayés.
Procédure à suivre et conseils pratiques
- Justifier la gravité de l’insalubrité : conservez tous les rapports d’expertise, photos, courriers de mise en demeure, et preuves médicales si votre santé a été affectée.
- Mettre en demeure le bailleur : continuez à envoyer des mises en demeure en recommandé.
- Saisir le juge compétent : en cas de refus persistant, il est conseillé de saisir le tribunal judiciaire pour demander :
- la réalisation des travaux aux frais du bailleur,
- la réduction ou la suspension du loyer,
- éventuellement des dommages-intérêts pour trouble de jouissance
- Attention à l’auto-exécution des travaux : depuis l’ordonnance du 10 février 2016 (art. 1222 du Code civil), vous pouvez faire exécuter les travaux aux frais du bailleur après une mise en demeure restée infructueuse, mais il est préférable d’avoir une décision de justice avant d’engager des frais importants.
Protection spécifique liée au handicap
La législation et la jurisprudence protègent expressément les personnes handicapées : le logement doit être accessible et adapté, et le bailleur a l’obligation de réaliser les travaux nécessaires à l’accessibilité et à la salubrité, sous réserve de dérogations motivées.
Conclusion
La suspension du paiement du loyer, dans votre situation, peut être envisagée mais présente un risque juridique : elle n’est admise que si l’usage des pièces concernées est impossible et que vous avez respecté la procédure (mises en demeure, saisine du juge). Il est vivement conseillé de saisir rapidement le tribunal judiciaire pour sécuriser votre position, demander la réalisation des travaux, la suspension ou la réduction du loyer, et une indemnisation pour trouble de jouissance, en mettant en avant votre situation de handicap.
Attention : Si le juge estime que l’impossibilité d’utilisation n’est pas totale ou que la gravité du manquement n’est pas suffisante, la résiliation du bail et la condamnation au paiement des loyers impayés peuvent être prononcées.
